Pasquale Pirone
Nel sistema dei tributi locali, gli immobili del gruppo catastale D continuano ad avere una disciplina particolare. Il tema interessa capannoni, opifici, alberghi, teatri, fabbricati produttivi e altri beni usati nell’attività d’impresa. Nel 2026 il quadro di riferimento resta quello definito dalla nuova IMU introdotta dalla L. 160/2019, con aggiornamento dei moltiplicatori disposto dal DM 6 marzo 2026, pubblicato in G.U. il 24 marzo 2026.
IMU fabbricati categoria D: quando non vale la regola ordinaria
Quando si parla di IMU fabbricati categoria D, il punto centrale è che non tutti gli immobili seguono lo stesso metodo di calcolo. Se il fabbricato è già censito con rendita catastale, il conteggio segue la regola ordinaria.
Se, invece, si tratta di un immobile del gruppo D non ancora iscritto in catasto, privo di rendita e posseduto interamente da impresa, la base imponibile non nasce dalla rendita, ma dai dati contabili aziendali.
Questo aspetto rende la materia più tecnica rispetto ad altri immobili. Il valore da assoggettare a imposta viene individuato prendendo il costo storico lordo del bene, comprensivo anche delle quote di ammortamento già registrate. Su questo importo si applica poi il coefficiente ministeriale relativo all’anno di acquisizione o di formazione del fabbricato. È proprio qui che la gestione fiscale richiede attenzione, perché un errore nel valore iniziale o nell’indice da usare può riflettersi direttamente sull’imposta dovuta.
Base imponibile, coefficienti e valori da considerare
La disciplina speciale deriva dall’art. 1, commi 746 e seguenti, L. 160/2019 (Legge bilancio 2020). Per gli immobili produttivi senza rendita, il riferimento è il valore risultante dalle scritture contabili alla data del 1° gennaio dell’anno d’imposizione oppure, se successiva, alla data di acquisizione.
In pratica, il bilancio diventa il punto di partenza del conteggio.
Per il 2026, il DM 6 marzo 2026 ha aggiornato i coefficienti IMU da applicare ai costi storici. Dal testo disponibile emergono alcuni valori utili: per il 2026 il coefficiente è 1,01; per il 2025 è 1,03; per il 2024 è 1,02; per il 2023 è 1,00. Salendo negli anni precedenti il moltiplicatore cresce: per il 2020 è 1,25, per il 2015 è 1,27, per il 2010 è 1,37, per il 2005 è 1,57, per il 2000 è 1,88 e per il 1982 arriva a 3,91.
Per capire il meccanismo basta un esempio semplice. Se un fabbricato rilevante ai fini IMU fabbricati categoria D è stato acquisito nel 2020 e ha un costo lordo contabile di 500.000 euro, la base imponibile teorica si ottiene moltiplicando 500.000 per 1,25. Il risultato è 625.000 euro. Su questo importo si applica poi l’aliquota deliberata dal Comune, nei limiti previsti dalla legge.
Scadenze 2026 e riparto tra Stato e Comune
Anche per il 2026 il calendario dei pagamenti resta diviso in due momenti. L’acconto scade il 16 giugno 2026, mentre il saldo va versato entro il 16 dicembre 2026. Il mancato rispetto delle date comporta l’applicazione di sanzioni e interessi, secondo le regole ordinarie previste per i tributi locali.
Uno dei profili più delicati della IMU fabbricati categoria D riguarda però la destinazione del gettito. Per questa tipologia di immobili, infatti, una parte dell’imposta spetta allo Stato e una parte al Comune. Il riferimento normativo indicato nel testo è l’art.
1, comma 753, L. 160/2019.
L’aliquota base è fissata allo 0,86%. Il Comune può modificarla con propria delibera, ma entro due soglie precise: non può scendere sotto lo 0,76% e non può salire oltre l’1,06%. La quota corrispondente allo 0,76% è riservata allo Stato. L’eventuale maggiorazione resta invece al Comune.
Un esempio chiarisce bene il meccanismo. Se il Comune stabilisce un’aliquota dello 0,86%, lo 0,76% del tributo va all’erario e lo 0,10% resta all’ente locale. Se la base imponibile è 625.000 euro, l’imposta complessiva teorica è pari a 5.375 euro. Di questi, 4.750 euro spettano allo Stato e 625 euro al Comune.
Versamento e errori da evitare con IMU fabbricati categoria D
La fase finale è quella del pagamento con modello F24, passaggio spesso sottovalutato ma decisivo. Proprio perché il tributo può essere ripartito tra due soggetti, la compilazione deve distinguere in modo corretto la quota statale da quella comunale. In caso contrario possono nascere richieste di correzione, irregolarità nei conteggi e difficoltà nella gestione dei crediti.
Nel caso della IMU fabbricati categoria D, l’attenzione deve concentrarsi su tre punti: corretta individuazione del valore contabile, applicazione del coefficiente ministeriale giusto e separazione esatta delle somme dovute a Stato e Comune. Ecco perché esistono due codici tributo IMU distinti in questo caso. Basta un dato inserito male per produrre un versamento insufficiente oppure attribuito all’ente sbagliato.
Per le imprese proprietarie di immobili produttivi, una gestione ordinata della documentazione contabile diventa quindi essenziale. La materia non è impossibile, ma richiede metodo. Il 2026 conferma un principio chiaro: per calcolare bene la IMU fabbricati categoria D servono numeri esatti, riferimenti normativi corretti e attenzione alle scadenze.
Riassumendo
- IMU fabbricati categoria D: regole di calcolo per immobili produttivi e capannoni industriali.
- Base imponibile derivata dal costo contabile lordo moltiplicato per coefficienti ministeriali aggiornati.
- Coefficienti stabiliti dal DM 6 marzo 2026 in base all’anno di acquisizione.
- Scadenze di pagamento: acconto 16 giugno 2026 e saldo 16 dicembre 2026.
- Ripartizione imposta: quota statale 0,76%, eventuale maggiorazione destinata al Comune.
- Compilazione corretta F24 essenziale per versamenti corretti e gestione IMU fabbricati categoria D.
