Giacomo Mazzarella
Anche se qualcuno può credere che siano aspetti di poco conto, sulle visure catastali è invece necessario prestare molta attenzione. In generale, l’attenzione dovrebbe essere massima su tutti i dati del catasto dei terreni e dei fabbricati, poiché si tratta di documenti e informazioni su cui l’Agenzia delle Entrate basa la tassazione dei proprietari immobiliari.
Questo vale per l’IRPEF, che colpisce anche i redditi immobiliari, ma vale soprattutto per imposte come l’IMU, che grava direttamente sui proprietari di immobili. Basta pensare alla lunga querelle nata in seguito ai lavori di ristrutturazione agevolati con il Superbonus 110% e ai mancati aggiornamenti catastali, da cui sono scaturiti accertamenti fiscali, sanzioni e obblighi di correzione.
IMU e tasse sulle case retroattive, salasso per i proprietari in molti casi, ecco quando ciò accade
Quando un immobile subisce una variazione strutturale, deve essere aggiornato anche il suo stato catastale. Possono infatti cambiare la categoria catastale, il numero dei vani, la superficie e, aspetto fondamentale, la rendita catastale. Quest’ultimo dato è determinante, perché è quello utilizzato per calcolare la tassazione sull’immobile.
Al netto delle agevolazioni previste per le abitazioni principali – che possono beneficiare di detrazioni nella dichiarazione dei redditi, di effetti favorevoli sull’ISEE e, nella maggior parte dei casi, dell’esonero dall’IMU – la rendita catastale, se aumenta, comporta inevitabilmente un maggiore carico fiscale. Fanno eccezione le prime case accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9, che restano soggette a IMU anche se adibite ad abitazione principale.
Un aumento della rendita catastale incide quindi sia sull’IMU dovuta sia sull’IRPEF. La domanda cruciale è: quando questa variazione produce effetti retroattivi? Un interrogativo che si sono posti in molti, soprattutto coloro che sono stati coinvolti nelle verifiche legate al Superbonus, ma che riguarda anche contribuenti che hanno semplicemente subito una variazione di classamento del proprio immobile.
Ecco gli errori che finiscono con il danneggiare i proprietari
Il punto centrale è capire perché l’immobile ha subito una variazione catastale. Ed è proprio qui che l’esempio del Superbonus risulta emblematico. Un intervento massiccio e radicale sull’immobile, effettuato grazie a questa agevolazione, nella maggior parte dei casi ne ha aumentato il valore.
L’immobile può essere migliorato dal punto di vista della classe energetica, oppure sotto il profilo strutturale. Miglioramenti che il proprietario avrebbe dovuto comunicare tempestivamente al Catasto, aggiornando il classamento e la rendita catastale.
Quando questo aggiornamento avviene in ritardo, il Fisco può agire retroattivamente. In pratica, dal momento in cui i lavori sono stati ultimati, l’immobile avrebbe dovuto risultare già modificato nei dati catastali. Di conseguenza, il proprietario può essere chiamato a versare le differenze di imposta relative agli anni precedenti.
La retroattività, però, non riguarda solo i casi legati alle ristrutturazioni. Può scattare anche in presenza di errori catastali pregressi, del tutto indipendenti da interventi edilizi, che una volta corretti finiscono comunque per produrre effetti fiscali a ritroso, con un impatto spesso pesante per i proprietari.
