Il mercato immobiliare è nuovamente sotto pressione e le tasse non accennano a diminuire. Anzi, tendono ad aumentare. Fra crisi economica, inflazione e rincaro violento dei mutui, acquistare casa è diventato difficile, soprattutto nelle gradi città dove tendenzialmente i prezzi restano alti.

In Italia si sta quindi assistendo a un ceollo delle compravendite anche se i prezzi mediamente tengono. In un anno si è scesi di circa il 20% al punto che anche i notai cominciano a lamentarsi di un fenomeno mai visto prima.

Colpa essenzialmente dei tassi d’interesse elevati sui mutui che impediscono alle famiglie l’accesso al credito.

Tasse sulla casa e plusvalenze

Ma non è solo questo che tende a frenare le compravendite delle case. Ci sono anche e soprattutto le tasse. L’Imu sulle seconde case pesa di più in periodi di crisi, così come le imposte che si pagano sulle plusvalenze da compravendita di beni immobili. Una tassa che ammonta al 26% della differenza dell’importo realizzato fra acquisto e vendita.

E c’è di più Con la manovra di bilancio il Parlamento sta discutendo se introdurre un escamotage per far salire i prezzi di realizzo se le case sono state oggetto di ristrutturazione edilizia. In altre parole, le migliorie e l’efficientamento energetico potrebbero essere calcolati come sovrapprezzo del valore di mercato dell’immobile oggetto di vendita.

Così se un’abitazione è stata ristrutturata dovrà essere venduta a un prezzo superiore a quello generalmente stabilito dal mercato in base alle valutazioni ordinarie. E qui viene subito in mente il superbonus. Visto che lo Stato si è indebitato a più non posso con il bonus 110 per cento, adesso potrebbe recuperare parte dei soldi con questo stratagemma. Del resto sono migliaia i palazzi che hanno beneficiato di queste agevolazioni fiscali.

Come fare cassa col superbonus edilizio

Detto in altri termini, chi vende casa dopo che sul palazzo sono stati svolti lavori di ristrutturazione edilizia, dovrà mettere in conto di pagare una tassa sul valore di realizzo.

Poiché l’immobile dovrà essere venduto tenendo conto delle migliorie che includono i costi dei lavori eseguiti. La legge dice chiaramente differenza tra il corrispettivo ricevuto per la vendita della casa e quello che era stato il prezzo di acquisto o di costruzione (rivalutato secondo l’inflazione).

Ma nella bozza della manovra finanziaria 2024 si aggiungerebbe anche la voce relativa a “ogni altro costo inerente al bene medesimo”. Il che è riconducibile principalmente ai lavori di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica.

Ne consegue che, nel caso di vendita, il peso dei lavori del 110 percento contribuisce a far salire il costo dell’immobile. Con la probabilità che questo sarà più alto del prezzo di acquisto per cui ne scaturisce una plusvalenza soggetta a tassazione. In altre parole, una casa ristrutturata con il 110 per cento sale di prezzo, nonostante il valore storico dell’immobile rimanga lo stesso. Su questa base artefatta, sarà considerato l’imponibile della plusvalenza, soggetto a tassazione.

Il peso dei mutui sulla casa

Chi acquista immobili su cui sono stati svolti lavori del 110 per cento avrà, dal canto suo, un onere maggiore da sostenere. Le rate di mutuo, già molto care per via dell’aumento dei tassi d’interesse, sono destinate a salire ancora per via della quota di capitale da restituire. Con la conseguenza che le banche prestano sempre meno soldi.

In pratica si paga un surplus sul valore storico della casa determinato da lavori di ristrutturazione che saranno inclusi nel capitale che viene preso a prestito. Una vcera e propria tenaglia che bloccherà ulteriormente le compravendite di case in Italia.

Riassumendo…

• Rallentano le compravendite di case in Italia, ma i prezzi restano sostenuti.
• Sugli immobili pesa sempre più il carico fiscale.
• In manovra finanziaria una proposta di legge per tassare i lavori da superbonus 110 per cento.