Ad oggi, il superbonus 110% non spetta all’unico proprietario di un edifico composto da più unità immobiliari anche se tutte o alcune di esse sono date in locazione o in comodato. Al contrario, se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto, restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.
In sintesi, sono queste le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la circolare n°30/e del 22 dicembre.
Ad ogni modo, nella prossima Legge di bilancio il limite sulla proprietà unica sarà superato. Infatti è stato approvato uno specifico emendamento che ammette al superbonus anche l’unico proprietario.
Il superbonus 110%
Possono beneficiare del superbonus 110%, art.119 del D.L. 34/2020, decreto Rilancio:
- i condomìni;
- persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento;
- Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”;
- cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
- Onlus e associazioni di volontariato;
- associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi
Sono agevolati gli interventi di risparmio energetico e di riduzione del rischio sismico.
Le spese devono essere sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.
Il superbonus 110% per il singolo proprietario: la circolare 30/E del 22 dicembre
Il Superbonus spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio” (art.1117 c.c.).
Sono invece esclusi gli interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.
L’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista (circolare 24/e 2020).
Nella circolare n° 30/E del 22 dicembre, l’Agenzia ha messo in contrapposizione le detrazioni ordinarie (ristrutturazione, risparmio energetico ecc) con il superbonus 110%.
La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomìni” non ha consentito di applicare a tale agevolazione (superbonus) la prassi consolidata, finora adottata in materia di ecobonus, di sismabonus, nonché di detrazioni spettanti per interventi di recupero del patrimonio edilizio, laddove è stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio. Le agevolazioni sopra citate, infatti, spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
Sotto il profilo civilistico, il “condominio” è caratterizzato:
- dalla proprietà individuale dei singoli condòmini sull’appartamento ( o box, cantine ecc);
- e dalla comproprietà sulle parti comuni.
Ciò comporta in sostanza che:
- se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
- se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio è possibile fruire del Superbonus.
Superbonus 110% singolo proprietario: novità nella prossima Legge di bilancio 2021
Quanto appena detto sull’unico proprietario tuttavia verrà meno già con il nuovo anno.
Infatti, dopo l’approvazione (in Commissione bilancio alla Camera), di uno specifico emendamento alla Legge di bilancio 2021, tale preclusione viene superata.
Ciò comporta che, dal 2021, potranno accedere al superbonus 110% anche l’unico proprietario e comproprietari di edifici formati da due o più unità distintamente accatastate.