Superbonus 110% e acquisto di case antisismiche: rileva la categoria catastale a fine lavori

Gli acquirenti delle case antisismiche possono beneficiare del superbonus 110% per immobili che a fine lavori non rientrano nella categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

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Superbonus 110%: proroga semplificata per condomini e IACP

Acquisto case antisismiche post demolizione e ricostruzione e superbonus 110%. Si è soffermata su tale aspetto l’Agenzia delle entrate con la risposta n° 318 del 10 maggio. Il superbonus 110% spetta anche agli acquirenti di case antisimiche a condizione che le nuove unità immobiliari apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9 e fermo restando il rispetto di tutti i requisiti previsti dal decreto “Rilancio”.

Superbonus 110% per l’acquisto di case antisismiche

Il superbonus del 110%, ex art.119 del D.L. Rilancio,. spetta anche per gli interventi antisismici generalmente ammessi al sismabonus. Il riferimento è alla detrazione, ex art.16 commi da 1-bis a 1-septies, del D.L. 63/2013, riconosciuta per gli interventi:

  • per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati
    strutturalmente,
  • le cui procedute autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, relativi a edifici ubicati nelle
    zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003,
  • inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio (commi da 1-bis a 1- sexies).

Se tali interventi sono eseguiti nel periodo in cui vige il superbonus 110% anche i suddetti interventi beneficiano dell’aliquota del 110%.

L’acquisto di case antisismiche

L’aliquota del 110% si applica anche  anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche. Il riferimento è all’acquisto di unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici. Interventi effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita (comma 1-septies art.

16 D.L. 63/2013).

Si deve trattare di  demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico: anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.

La risposta n° 318 del 10 maggio

Proprio in tale ultimo contesto si inserisce la risposta n°318 del 10 maggio 2021.

La questione posta all’attenzione dell’Agenzia delle entrate riguarda un’impresa di costruzioni di edifici residenziali e non residenziali che nel 2019 ha acquistato due immobili, situati in zona sismica 3, attualmente censiti in categoria A/1. I precedenti proprietari avevano ottenuto un permesso di costruire per la costruzione di dodici alloggi. Il permesso di costruire è stato successivamente volturato in favore dell’impresa istante che aveva già provveduto al pagamento della prima rata degli oneri di urbanizzazione.

Da qui, la società intende demolire e ricostruire gli edifici con variazione volumetrica rispetto all’esistente, per ridurne di due classi il rischio sismico e successivamente vendere gli immobili. Gli immobili  al termine dei lavori, verranno iscritti in Catasto “presumibilmente” in categoria A/2 o in ogni caso, in una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9. L’istante, dunque, chiede se gli acquirenti delle nuove unità immobiliari possono beneficiare del Superbonus o, in alternativa, del Sismabonus acquisti.

Si ricorda che sono esclusi dal superbonus 110% gli immobili rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il parere dell’Agenzia delle entrate

L’Agenzia delle entrate richiama una FAQ  pubblicata nell’area tematica dedicata al “Superbonus 110%” del sito dell’Agenzia delle entrate.

In tale FAQ è stato chiarito che:

in linea con la prassi in tema di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, sono ammessi al Superbonus – che non costituisce una “nuova” agevolazione – anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione.

Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le condizioni e gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Nel caso in esame, l’Agenzia rietine che: gli acquirenti delle case antisimiche possono fruire della detrazione Sismabonus di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del Dl n. 63/2013. A condizione che le nuove unità immobiliari apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9. Fermi restando tutti i requisiti previsti dall’articolo 119 del decreto “Rilancio”.

Sismabonus o superbonus 110%

Nello specifico, i suddetti acquirenti beneficeranno dell’aliquota del 110% prevista per il superbonus. Questo perchè, nel periodo di vigenza del superbonus 110% gli interventi ammessi di norma al sismabonus (art.16 del D.L. 63/2013), beneficiano dell’aliquota del 110%.

Senza possibilità di scelta tra aliquota ordinaria o 110%. Inoltre devono essere rispettare le ulteriori condizioni e requsiti dell’art.119 del D.L.Rilancio.

Si veda a tal proposito, il parere reso dal Consiglio dei lavori pubblici lo scorso 2 febbraio.

Circa il periodo di vigenza del superbonus 110%, lo stesso si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 (Legge di bilancio 2021). Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo anzicchè 5.

Inoltre, per gli interventi effettuati da condòmini e persone fisiche, per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo: la detrazione del 110 per cento
spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

L’estensione del superbonus 110% alle spese di tutto il 2022 riguarda gli interventi effettuati:

  • dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ di impresa, arte o professione,
  • su edifici composti da due a quattro unita’ immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprieta’ da piu’ persone fisiche.
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