Locazioni brevi e cedolare secca: oltre quattro appartamenti è attività di impresa

Oltre quattro appartamenti l'attività di locazione breve si considera impresa con conseguente inapplicabilità della cedolare secca.

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Dal 2021 il regime delle locazioni brevi con applicazione della cedolare secca si applica solo se nell’anno si destinano a locazione fino ad un massimo di quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale e non sarà possibile applicare la cedolare secca. Tali indicazioni valgono anche per le locazioni stipulate tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici.

A prevederlo è la Legge di bilancio 2021.

Le locazioni brevi

L’art.4 del D.L. 50/2017 disciplina le c.d locazioni brevi. Sono considerate tali quei contratti di locazione della durata non superiore a 30 giorni per i quali è possibile pagare le tasse con il regime della cedolare secca. In pratica, si pagano le tasse al 21% sui canoni di locazione percepiti. In alternativa è sempre possibile optare per il regime Irpef ordinario. Quello a scaglioni dal 23% al 43% per intenderci.

contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:

  • stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
  • hanno ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze;
  • hanno durata non superiore a 30 giorni.

Non vi è alcun obbligo di registrare presso l’Agenzia delle entrate il contratto di locazione breve. Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo la fornitura di specifici servizi. Tra questi, in primis perchè richiamati a livello normativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Inoltre, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n°24/E 2017, ha ammesso ulteriori servizi quali:

  • la fornitura di utenze,
  • wi-fi,
  • aria condizionata.

La normativa originaria rimandava ad un possibile decreto del Ministro delle Economie e delle Finanze (M.E.F.) per l’individuazione dei criteri in base ai quali l’attività di locazione è considerata svolta in forma imprenditoriale. Con conseguente inapplicabilità del regime della cedolare secca.Il decreto non è stato mai approvato, ma a risolvere la situazione è la Legge di bilancio 2021 che fissa espressamente i criteri secondo i quali l’attività di locazione breve è svolta in forma imprenditoriale.

Le locazioni brevi: oltre quattro appartamenti è attività d’impresa

La Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021,il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Dunque, la locazione breve in alcuni casi può essere considerata impresa.

La Legge di bilancio fissa una presunzione normativa secondo la quale l’attività di locazione è svolta in forma imprenditoriale(Locazione breve-impresa).

Ad ogni modo, tali indicazioni,  si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare. Oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Inoltre, viene previsto che  gli intermediari immobiliari residenti in Italia, appartenenti al medesimo gruppo degli intermediari non residenti che non abbiano nominato un rappresentante fiscale, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve.

A tal proposito si ricorda che gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve operano all’atto del pagamento al locatore una ritenuta del 21% sul relativo ammontare.

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