Affitti brevi e locazioni turistiche. Guida operativa e servizi ammessi

Fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata non fanno perdere la tassazione al 21%.

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Fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata non fanno perdere la tassazione al 21%.

Nel periodo estivo vorresti fittare la tua casa a mare o in montagna ma hai dubbi sul trattamento fiscale delle somme che percepiresti. Non sai quali servizi puoi offrire senza attirare l’attenzione del fisco. Vuoi sapere che durata massima deve avere la singola locazione.

In questa guida cercheremo di rispondere a tutte le tue domande. Ti anticipo che la soluzione  potrebbe essere la locazione breve, c.d locazione turistica.

 

Le locazioni brevi e le forme contrattuali

 

I contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:

 

  • stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
  • hanno ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze;
  • hanno durata non superiore a 30 giorni.

Difatti, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), Possono essere fittate anche le singole stanze.

Per i contratti di locazione non vi è obbligo di respirazione presso l’Agenzia delle entrate.

Sul web, sono disponibili diverse bozze di contratto di locazione breve. Se si intende mettere l’accordo per iscritto.

 

Difatti, anche la Camera di commercio di Milano ne ha reso uno disponibile, molto dettagliato.

La comunicazione alla Questura

Particolare attenzione va prestata alla comunicazione da effettuare alla Questura; in particolare, il locatore, entro le 24 ore successive all’arrivo, deve  comunicare alle questure territorialmente competenti, le generalità delle persone alloggiate. Comunque munite di documento di riconoscimento. Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore le generalità vanno inviate all’arrivo stesso.

 

La comunicazione è effettuata esclusivamente tramite il servizio della Polizia di Stato “alloggiati web”.

 

La tassazione 

Per i redditi derivanti dalla locazione breve è possibile scegliere la tassazione della cedolare secca al 21%.

Tale possibilità è ammessa sia:

 

  • nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore,
  • sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Si pensi ad esempio ad AIRBNB.

I contratti stipulati tramite intermediari

Se intervengono nella stipula del contratti di locazione breve, gli intermediari devono effettuare specifici adempimenti.

In particolare:

 

  1. se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi  e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate
  2. se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione devono operare una ritenuta nella misura del 21%.

Tramite la certificazione unica assolvono anche all’adempimento di cui al punto n°1.

 

La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione il locatore opta per la cedolare secca. In caso contrario è a titoli di acconto dell’Irpef dovuta dal locatore.

Non sono assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali.

In caso di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario non è tenuto ad applicare la ritenuta; anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.

Difatti, in tale situazione, l’intermediario non ha la materiale disponibilità del canone.

 

E se il locatario paga con carta di credito?

 

In caso di pagamento del canone mediante carte dicarte di credito, di debito, prepagate, le banche, l poste ecc, non sono tenuti ad operare la ritenuta. Difatti la stessa  deve eventualmente essere effettuata dall’intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento.

Le locazioni brevi in dichiarazione dei redditi

L’opzione per la cedolare secca al 21% può essere effettuata in dichiarazione dei redditi, sia per i contratti di locazione breve stimolati direttamente dal proprietario dell’appartamento sia:

 

  • per i contratti di sublocazioni sia
  • per quelli stipulati dal comodatario per la concessione a terzi del godimento dell’immobile abitativo.

 

E’ possibile optare per la cedolare secca solo per alcuni dei contratti di locazione breve stipulati?

La risposta è affermativa.

Tuttavia:

  • se fitto distintamente più stanze con contratti separati, per periodi in tutto o in parte coincidenti,
  • l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

 

Il locatore è tenuto a ricalcolare l’imposta dovuta sul canone di locazione se:

 

  • non sceglie il regime sostitutivo della cedolare secca;
  • non ha subito la ritenuta del 21%
  •  l’intermediario ha effettuato la ritenuta in assenza dei presupposti.

 

Anche laddove la ritenuta subita è maggiore dell’imposta dovuta necessario ricalcolare l’imposta effettivamente dovuta.

Quali servizi possono esser forniti con la locazione breve?

Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto.

  • unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo,
  • la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

 

Inoltre, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n°24/e 2017, ha ammesso ulteriori servizi quali:

 

  • la fornitura di utenze,
  • wi-fi,
  • aria condizionata.

Attenzione però a non andare oltre i suddetti servizi.

Ad esempio non possono essere parte della locazione breve: la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, di guide turistiche o di interpreti.

Servizi che se offerti potrebbe far attivare i controlli del Fisco. Infatti potrebbe essere contestato lo svolgimento dell’attività in forma d’impresa. Anche se non abituale.

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