In vista del saldo IMU in scadenza al 18 dicembre ma comunque in linea generale ai fini della verifica dell’obbligo di versamento dell’IMU, i contribuenti potrebbero avere dei dubbi sulla spettanza dell’esonero (o agevolazione) dal pagamento dell’IMU sull’abitazione principale e sugli immobili ad essa assimilati. Il Comune in cui è ubicato l’immobile potenzialmente oggetto del tributo potrebbe essere intervenuto subordinato il trattamento di favore a specifiche condizioni, ulteriori rispetto a quelle previste dalla normativa primaria.

L’intervento del Comune, potrebbe essere illegittimo, da qui, l’eventuale pretesa impositiva non può produrre alcun effetto in capo al contribuente.

Vediamo rispetto all’abitazione principale, cosa può fare il Comune e cosa invece non rientra nella sua autonomia impositiva.

L’IMU sull’abitazione principale

Quando si parla di abitazione principale ai fini dell’esonero o dell’agevolazione IMU si fa riferimento all’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente (art. 1, comma 741, lett. b), legge n. 160 del 2019).

Sono assoggettate allo stesso trattamento IMU dell’abitazione principale le pertinenze della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

La suddetta definizione, così come indicata sul portale del MEF, deve essere però “smorzata” nella sua sostanza.

Infatti, la Corte Costituzionale, sentenza n° 209 depositata in data 13 ottobre 2022, ha stabilito che i coniugi che hanno residenza e dimora abituale separata ossia in due immobili diversi, hanno entrambi diritto all’esonero IMU per la propria abitazione principale. Ciò vale anche se i due immobili si trovano nello stesso Comune o in un Comune differente. Se si tratta di un immobile di lusso, sarà comunque riservato al/i coniuge/i l’aliquota agevolata e una detrazione di 200 euro.

Dunque, la verifica della dimora e della residenza nell’immobile rispetto al quale si applica l’esenzione IMU deve essere effettuata solo rispetto al possessore dell’immobile (proprietario dell’immobile o titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile).

Gli immobili assimilati all’abitazione principale

La Legge prevede degli immobili assimilati all’abitazione principale.

Nello specifico, sono assimilate per legge all’abitazione principale le seguenti fattispecie [art. 1, comma 741, lett. c), n. da 1) a 5), della legge n. 160 del 2019]:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
• i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
• un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D. Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Su iniziativa del Comune, può essere assimilata all’abitazione principale l’immobile posseduto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente.

Ciò a condizione che lo stesso immobile  non risulti locato; in caso di più unità immobiliari, l’assimilazione può essere applicata ad una sola di esse.

IMU abitazione principale. Limiti di intervento del Comune (cosa può fare e cosa no)

Le suddette ipotesi di assimilazione all’abitazione principale non possono essere modificate dal Comune. Nel senso che non può prevedere delle ulteriori condizioni restrittive ai fini del riconoscimento dell’immobile quale abitazione principale per assimilazione.

Dunque, il Comune ha un’autonomia di intervento limitata.

A tal proposito in un documento del DEF pubblicato nel 2021, Rilevi imposta municipale propria, sono state messe in evidenza diverse ipotesi di intervento da parte dei Comuni che sono contro la normativa primaria. Dunque illegittime.

In tale documento ad esempio, è stato messo in evidenza come:

• è illegittima la delibera di approvazione di un’aliquota IMU per l’abitazione principale di lusso superiore allo 0,6%;
• stessa cosa dicasi per la delibera in base alla quale la casa familiare assegnata al genitore affidatario, di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, è assimilata all’abitazione principale nei limiti della quota di possesso del coniuge non assegnatario o di suoi parenti entro il secondo grado. La disposizione opera solo in presenza di figli sicché l’ex coniuge assegnatario dell’abitazione principale senza figli è tenuto al versamento dell’imposta municipale propria (IMU) per la quota del coniuge non affidatario.

Sul primo punto c’è da dire che la Legge permette al Comune solo di intervenire sull’aliquota applicabile all’abitazione principale di lusso pari allo 0,50%:  diminuendola sino all’azzeramento o aumentandola solo sino alla misura dello 0,6 per cento.

Sul secondo punto invece, la limitazione dell’assimilazione all’abitazione principale alla quota di possesso del coniuge non assegnatario o di suoi parenti entro il secondo grado si pone in contrasto con il disposto di cui all’art. 1, comma 741, lett. c), n. 4, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, che individua quale condizione per l’assimilazione unicamente l’avvenuta assegnazione della casa familiare con provvedimento del giudice. 

Quanto detto fin qui vale anche nel passaggio da seconda casa ad abitazione principale.

Riassumendo…

• In materia di tributi locali il Comune ha un’autonomia limitata di intervento rispetto alle previsioni della norma primaria;
• i limiti riguardano l’individuazione e la definizione delle fattispecie imponibili, dei soggetti passivi e della aliquota massima dei singoli tributi;
• tali principi valgono anche per l’IMU.