Dopo la sentenza della Cassazione, sentenza n. 12395, depositata in data 7 maggio, cambia e di tanto il perimetro applicativo della cedolare secca sugli affitti abitativi; infatti, i giudici di legittimità hanno deciso che il divieto di opzione  per la cedolare secca nell’esercizio di impresa arti o professione deve essere verificato solo rispetto al locatore ossia a colui che mette in affitto l’immobile. Nessuna preclusione può essere effettuata rispetto a colui che invece agisce da locatario.

Da qui, via libera alla cedolare secca se il locatore agisce da privato e il locatario invece è un’impresa o un professionista; ciò indipendentemente dall’uso effettivo che poi si farà della casa presa in affitto: uso foresteria, B&B, affittacamere o casa vacanze.

Da qui, chi a oggi non aveva optato per la cedolare secca in quanto il locatario era un’impresa o un professionista potrà farlo; infatti l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche per gli anni di locazione successivi al primo.

Tuttavia, c’è un termine preciso da rispettare per evitare di rimandare al prossimo anno la possibilità di risparmiare sulle imposte da versare allo Stato.

La cedolare secca. La Cassazione mette fine allo scontro Fisco-Giurisprudenza

Con la sentenza n. 12395, depositata in data 7 maggio, la Corte di Cassazione ha deciso per una più ampia applicazione della cedolare secca. Secondo l’Agenzia delle entrate si veda la circolare n°23/20211, non potevano essere tassate con la cedolare secca le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.

Il fatto di non agire nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni va verificato sia rispetto al locatore sia rispetto al locatario. Da qui, ci sono stati diversi contenziosi, in quanto la norma sulla cedolare secca, D.Lgs 23/20211, richiedeva la suddetta verifica solo nei confronti di chi metteva in affitto l’immobile; nessuna previsione era disposta per l’inquilino.

Da qui, è finalmente intervenuta la Corte di Cassazione.

Secondo la Cassazione:

In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni».

Da qui, i giudici di legittimità ritengono irrilevante ai fini dell’applicazione della cedolare secca  la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti).

Nei fatti, via libera alla tassazione sostituiva se il locatore è un privato (ossia se non agisce nell’esercizio di impresa o professione), poco importa se chi prende l’immobile in affitto è impresa o professionista. Noi abbiamo parlato di cedolare secca anche per il locatore impresa.

Cedolare secca imprese e professionisti. Come risparmiare dopo la sentenza della Cassazione (30 giorni di tempo)

La sentenza della Cassazione sulla cedolare secca porterà molti proprietari di casa ( o comunque chi affitta l’immobile sulla base di un titolo idoneo) a scegliere la tassazione dei canoni di affitto con la cedolare secca; in molti casi più conveniente dell’Irpef.

Tuttavia, per fare il passaggio dalla tassazione ordinaria a quella sostitutiva devono essere rispettate delle tempistiche ben precise.

Infatti, nella circolare sopra citata, l’Agenzia delle entrate ha confermato che:

è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR).

 Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione.

L’opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive, esclude l’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario. Mentre le imposte di registro e bollo già versate non possono comunque essere oggetto di rimborso (articolo 3, comma 4, del decreto legislativo).

Dunque, il passaggio dall’Irpef alla cedolare secca dovrà tenere conto delle suddette scadenze e prescrizioni operative.

Attenzione, il locatore, per beneficiare della cedolare secca, dovrà comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata: la scelta per la tassazione sostitutiva e la conseguente rinuncia “ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”(compreso l’aggiornamento Istat).

Riassumendo…

• Secondo la Cassazione la cedolare secca si applica anche se chi prende l’immobile in affitto è impresa o professionista;
• è ammesso il passaggio dalla tassazione ordinaria a quella sostitutiva anche per i contratti di affitto in essere;
• l’opzione può essere fatta entro 30 giorni dalla scadenza di una delle annualità interessate.