Via libera alla cedolare secca anche per il contratto di locazione stipulato tra un privato e un’impresa che vuole destinare l’appartamento ad alloggio per i propri dipendenti. Questa la conclusione a cui è giunta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12395, depositata in data 7 maggio.

Fino a oggi, nonostante il diverso orientamento espresso dalla giurisprudenza, l’Agenzia delle entrate aveva sempre portato avanti la non applicabilità della cedolare secca anche in ipotesi di locazione in cui solo chi prende in affitto l’immobile sia imprenditore.

Tuttavia, la norma è chiara, solo il locatore ossia chi mette l’immobile in affitto non deve agire nell’esercizio di impresa, arti o professione. Alcuna preclusione è prevista rispetto a chi prende l’immobile in affitto abitativo.

La Cassazione con la sentenza sentenza n. 12395 non fa che ribadire il contenuto della norma smentendo l’Agenzia delle entrate che fino a oggi era andata oltre a quanto vietato dalla legge.

Prima di entrare nel merito della questione, è utile richiamare le peculiarità della tassazione sostitutiva degli affitti abitativi con il regime della cedolare secca.

La cedolare secca. La norma e le interpretazioni del Fisco

La cedolare secca, ex art.3 del D.Lgs 23/2022, è un regime di tassazione sostitutiva dei canoni di locazione incassati per l’affitto di immobili abitativi. Sostitutiva in quanto opera su opzione e in alternativa all’Irpef.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

La “tassazione” può essere:

• al 21% o
• al 10% per i contratti a canone concordato ossia relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988) o nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Se si opta per la cedolare secca  non si paga: l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione. Anche se è previsto nel contratto. Difatti è esclusa anche l’applicazione della variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

ll reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo. Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. Ad esempio non è possibile detrarre una spesa medica dalla cedolare secca.

La tassazione per la cedolare secca può avvenire anche con dichiarazione integrativa.

Cedolare secca. Chi può applicarla?

Possono optare per il regime della cedolare secca:

• le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che
• non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Attenzione però, nella circolare n° 26/e 2011 sulla cedolare secca l’Agenzia delle entrate aveva avuto modi di precisare che

la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Dunque, nonostante la preclusione all’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo riguardava per legge il solo locatore, l’Agenzia delle entrate aveva ritenuto che la verifica andasse effettuata anche rispetto a chi prendeva la casa in affitto.

Cosicché, niente cedolare secca laddove il conduttore fosse impresa o professionista.

Cedolare secca anche per le imprese. Esclusione solo per i locatori (sentenza Cassazione n°12395)

La posizione assunta dall’Agenzia delle entrate è stata oggetto di diversi contenziosi. Numerose sono state le sentenze che hanno smontato la posizione del Fisco; si veda ad esempio la C.T. Prov Reggio Emilia 470/3/14 oppure la C.T. Reg. Lazio n°1723/10/222.

Finalmente si arriva ad una pronuncia di legittimità. Infatti, con la sentenza n. 12395, depositata in data 7 maggio , la Corte di Cassazione mette la parola fine al contrasto Fisco-Giurisprudenza. Ammettendo la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui chi prende in affitto l’immobile sia un’impresa o un professionista.

In particolare, secondo la Cassazione:

In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni».

Secondo la Cassazione, ai fini dell’applicazione della cedolare secca è irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti).

Il fatto che la cedolare secca avvantaggi anche chi prende l’immobile in affitto (in considerazione dell’esclusione dell’imposta di registro e dell’aggiornamento del canone) non può certo giustificare un’interpretazione dell’art.

3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011, da cui derivi una riduzione dell’ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime.

Riassumendo…

• La cedolare secca si applica anche alle locazioni abitative in cui il conduttore è un’impresa che vuole destinare l’appartamento ad alloggio per i propri dipendenti;
• con la sentenza n. 12395, depositata in data 7 maggio , la Corte di Cassazione mette fine alla posizione restrittiva assunta dal Fisco;
• ai fini dell’applicazione della cedolare secca è irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione all’attività svolta;
• solo il locatore non deve agire nell’esercizio di impresa arti o professioni.