Ho da poco ereditato un immobile che vorrei destinare a locazione.
Sto valutando se optare per la cedolare sessa o per la tassazione ordinaria Irpef.
A tal proposito, vorrei sapere se il reddito derivante dall’affitto dell’immobile, tassato con la cedolare, concorre alla progressività delle aliquote Irpef?
La cedolare secca
In alternativa alla tassazione i redditi derivanti dall’affitto degli immobile può essere tassato con la cedolare secca al 21% o in alcuni casi, per i contratti a canone concordato, al 10%.
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze
Se si opta per la cedolare secca.
- non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo,
- ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione. Anche se è previsto nel contratto.
Difatti è esclusa anche l’applicazione della variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Possono optare per il regime della cedolare secca:
- le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che
- non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Fanno eccezione le previsioni temporanee di deroga, disposte dalla Legge di bilancio 2019 per gli immobili commerciali con contratti stipulati nel 2019.
Legge di bilancio che ha ammesso la cedolare per i locali commerciali. Classificati nella categoria catastale C/1 e con una superficie fino a 600 metri quadrati.
La scelta per la cedolare secca può essere effettuata fin dalla stipula del contratto di locazione o anche per gli anni successivi.
Attenzione alla tardiva registrazione del contratto.
Effetti sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal reddito complessivo
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
Tuttavia, il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Cedolare secca e aliquote Irpef: l’affitto non concorre al reddito complessivo
Uno dei dubbi legati all’applicazione della cedolare secca sugli affitti, riguarda l’eventuale concorrenza degli stessi ai fini delle aliquote progressive Irpef.
A tal proposito si veda la seguente tabella.
| Aliquote Irpef | ||
| Reddito | Aliquota | Imposta dovuta sui redditi tra scaglioni |
| Fino a 15.000 € | 23% | 23% sull’intero importo |
| Oltre 15.000 e fino a 28.000 euro | 27% | 3.450,00 + 27% sulla parte eccedente 15.000,00 |
| Oltre € 28.000 e fino a 55.000 € | 38% | 6.960,00 + 38% parte eccedente
|
| Oltre 55.000 € e fino a 75.000 € | 41% | 17.220,00 + 41% parte eccedente |
| Oltre 75.000 euro | 43% | 25.420,00 + 43% parte eccedente |
A tal proposito, come indicato anche nelle istruzioni che accompagna il 730/2020,
“l’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef“.
In termini sintetici, i redditi assoggettai a cedolare secca non concorrono alla progressività delle aliquote Irpef.