Cedolare secca e tardiva registrazione del contratto di locazione: regole per il ravvedimento

La sanzione deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto

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La sanzione deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto

In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione con opzione per cedolare secca, si versano le sanzioni calcolate sull’imposta di registro teoricamente dovuta per tutta la durata del contratto. E’ ammesso il ricorso al ravvedimento operoso.

Ecco in chiaro come regolarizzare la registrazione e quali sono nello specifico le sanzioni da versare.

La cedolare secca

In alternativa alla tassazione i redditi derivanti dall’affitto degli immobile può essere tassato con la cedolare secca al 21% o in alcuni casi, per i contratti a canone concordato,  al 10%.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze

Se si opta per la cedolare secca.

  • non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo,
  • ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca comporta  la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione. Anche se è previsto nel contratto.

Difatti è esclusa anche l’applicazione della variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Possono optare per il regime della cedolare secca:

  • le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che
  • non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Fanno eccezione le previsioni temporanee di deroga, disposte dalla Legge di bilancio 2019 per gli immobili commerciali.

Opzione dal 1° anno o anche per gli anni successivi

La scelta per la cedolare secca può essere effettuata fin dalla stipula del contratto di locazione o anche per gli anni successivi. A tal proposito, quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie con pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Quest’ultime non sono rimborsabili.

Eventuale revoca

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione:

 

  • in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, ma
  • è sempre ammesso rientrare nel regime nelle annualità successive.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

ISEE e cedolare secca

Come da indicazioni presenti sul portale dell’Agenzia delle entrate, il reddito assoggettato a cedolare:

 

  • è escluso dal reddito complessivo
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

La tardiva registrazione del contratto con cedolare secca

Come già detto sopra. la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro dovuta sul canone di locazione. Per tutta la durata del contratto.

Tuttavia, come da circolare, Agenzia delle entrate, n°26/e 2011:

 

  • in caso di registrazione tardiva,
  • le parti contraenti sono comunque tenute al versamento delle sanzioni.

A tal proposito,  le sanzioni del 120% al 240% sono commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, è sostituito dal pagamento della cedolare secca.

La sanzione è ridotta alla metà se la richiesta di registrazione e’ effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni. Con un minimo di 200 euro.

Ad ogni modo, è ammesso il ricorso al ravvedimento operoso, art.13 del d.lgs 472/1997.

L’omessa comunicazione della proroga

Indicazioni precise sono previste per l’omessa comunicazione della proroga del contratto.

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca, non si applica più la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Tale previsione di favore sono state introdotte con il D.L. 34/2019, art.3-bis.

Difatti:

  • la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione,
  • qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volonta’ di optare per il regime della cedolare.

Effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

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