Affitti brevi nel 730. Come verificare se si tratta di attività di impresa

Il legislatore ha fissato a monte i requisiti al verificarsi dei quali gli affitti brevi sono considerati attività d'impresa

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I redditi derivanti da affitti brevi ossia dalla messa a disposizione in favore di terzi di un immobile per un periodo non superiore a 30 giorni, devono essere indicati in dichiarazione dei redditi, anche nel 730.

Tuttavia al ricorrere di precise condizioni, i redditi da affitti brevi sono considerati redditi d’impresa; ciò comporterebbe, se c’è attività abituale, l’obbligo di apertura della partita iva nonchè la presentazione del modello Redditi. Infatti, chi ha la partita iva non può presentare il 730.

Ecco quando gli affitti brevi configurano attività d’impresa.

Gli affitti brevi

La norma che disciplina gli affitti brevi o locazioni brevi, è l’art.4 del D.L. 50/2017.

In applicazione di tale norma, per i redditi derivanti dalle locazioni di immobili non superiori a 30 giorni, è possibile applicare il regime della cedolare secca. Ciò vale anche per le case al mare o in montagna.

La cedolare secca si applica anche se la locazione è caratterizzata dalla fornitura di servizi quali oltre alla messa a disposizione dell’immobile: la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, wi-fi, aria condizionata.

I contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che:

  • devono essere stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
  • devono avere ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze.

Dunque, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.).

L’indicazione nel 730

Nella dichiarazione dei redditi che sia 730 2022 o modello Redditi, precompilata e non, il reddito derivante dalle locazioni brevi deve essere indicato:

  • nel quadro B (RB per il modello Redditi), come reddito fondiario – se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale (esclusivamente se la locazione ha avuto luogo nel 2021 e, quindi, risulta indicato 2021 nel punto 4 “Anno” della CU);
  • nel quadro D (quadro RL Redditi), come reddito diverso – se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario (nella CU è barrata la casella “Locatore non proprietario”).

Quando si parla di attività d’impresa?

Come detto in premessa, al ricorrere di precise condizioni, i redditi da affitti brevi sono considerati redditi d’impresa; ciò comporterebbe, se c’è attività abituale, l’obbligo di apertura della partita iva nonchè la presentazione del modello Redditi. Infatti, chi ha la partita iva non può presentare il 730.

Nello specifico, le istruzioni di compilazione del 730/2020 riportano che:

Dall’anno d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica
organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.

Dunque,  se nel corso del 2021 sono stati destinati a locazione breve più di 4 appartamenti, non può essere utilizzato il modello 730-2022, ma va utilizzato il modello REDDITI PF.

Le istruzioni di compilazione non fanno altro che recepire le novità introdotte dalla Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021.

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