In redazione di Investire Oggi è arrivato un interessante quesito sulla gestione degli affitti brevi in dichiarazione dei redditi.

“Lo scorso anno ho affittato per diversi periodi un appartamento di mia proprietà che si trova in una nota località turistica, i contratti di locazione sono stati conclusi per il tramite di un intermediario immobiliare; da qui, come da CU rilasciatami dallo stesso intermediario, il reddito derivante dagli affitti lo trovo già inserito nella mia dichiarazione precompilata con tassazione calcolata in regime di cedolare secca.

Detto ciò, sono a chiedere se anziché tassare il reddito con la cedolare secca posso optare per l’Irpef e se secondo voi mi conviene più l’una o l’altra tassazione?” 

Gli affitti brevi. Un cenno.

Prima di dare una risposta al quesito appena esposto, è utile fare un cenno alle peculiarità del regime degli affitti brevi.

Gli affitti brevi sono disciplinati dall’art.4 del DL 50/2017.

Per affitti brevi si intendono quelle locazioni dalla singola durata non superiore a 30 giorni per le quali è possibile applicare la cedolare secca al 21%.

La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.

La tassazione con la cedolare secca è ammessa anche quando oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il conduttore gode anche di servizi quali:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• le utenze, wi-fi;
• aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi di: fornitura della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Il regime delle locazioni brevi è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, è considerata svolta in forma imprenditoriale.

Affitti brevi.

Irpef o cedolare secca?

Come da indicazioni riportate sul portale della dichiarazione precompilata:

Nella dichiarazione precompilata tenuto conto che l’opzione per la cedolare secca è nella maggior parte dei casi la più vantaggiosa per il contribuente, si è ritenuto opportuno precompilare assoggettando i corrispettivi comunicati tramite CU alla tassazione sostitutiva. Sarà cura del contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi, modificare la dichiarazione precompilata optando per la tassazione ordinaria, qualora la ritenga più conveniente. Di ciò è data informazione al contribuente tramite apposito avviso nel foglio informativo e nell’applicazione web. Si evidenzia tuttavia, che il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto, dal 2021, solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Ciò non toglie però che il contribuente possa decidere se applicare la cedolare secca o l’Irpef.

Ad esempio, per rispondere al quesito riportato in apertura, se il contribuente ha un reddito da lavoro dipendente la cui tassazione non è sufficiente a coprire un’eventuale detrazione per lavori di ristrutturazione, allora in questo caso sarebbe utile attrarre il reddito da affitto breve al reddito complessivo Irpef in modo da sfruttare, grazie alla più ampia capienza fiscale,  tutta la quota di detrazione annuale spettante. Che altrimenti andrebbe persa per la parte non utilizzata.

Questo perché sulla cedolare secca non possono essere fatte valere deduzioni o detrazioni.

Riassumendo.

• Gli affitti brevi non possono avere durata superiore a 30 giorni;
• i redditi da affitti brevi vanno indicati in dichiarazione dei redditi;
• il contribuente può scegliere tra cedolare secca o Irpef;
• in dichiarazione precompilata i redditi sono tassati con la cedolare secca, salvo modifiche;
• la scelta per l’Irpef o per la cedolare secca dipende dal reddito complessivo.