Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, purché siano stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite portali telematici come, ad esempio, Air B&B.

Detto ciò, quali sono i parametri in considerazione dei quali, il privato che fitta il proprio immobile ossia lo destina a locazione breve, può essere considerato imprenditore?

Gli affitti brevi

L’art.

4 del DL 50/2017, consente di applicare ai redditi derivanti dagli affitti brevi la cedolare secca al 21%. Ciò anche quando oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette a disposizione altri servizi. Tra i quali: la fornitura della biancheria; la pulizia dei locali; le utenze, wi-fi; aria condizionata. Non sono invece ammessi servizi di fornitura della colazione e somministrazione di pasti. E neanche la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.

Il contribuente può scegliere se applicare la cedolare secca o la tassazione ordinaria Irpef. In tale ultimo caso, il reddito derivante dagli affitti brevi concorrerà al reddito complessivo. E sarà soggetto alle aliquote per scaglioni reddituali Irpef (dal 23% al 43%).

Locazioni brevi. Se il fisco ti considera imprenditore

Nella sua versione originaria, il citato articolo 4 rimandava ad un decreto del Ministro delle Economie e delle Finanze (M.E.F.) per l’individuazione dei criteri in base ai quali l’attività di locazione è considerata svolta in forma imprenditoriale. Con conseguente inapplicabilità del regime della cedolare secca.

Il decreto non è stato mai approvato.

Nel frattempo, l’Agenzia delle entrate, si veda  la risposta n° 278/2020, aveva avuto modo di chiarire che:

l’attività di locazione breve, anche se esercitata su più unità immobiliari, per la quale ci si avvale dell’intermediazione di soggetti terzi che gestiscono siti internet specializzati ed in relazione alla quale i servizi che vengono resi in aggiunta sono esclusivamente le utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale, in assenza di un’organizzazione della stessa attività in forma di impresa ai sensi dell’art. 2082 del c.c., costituisca reddito fondiario ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR, e rientri nel regime delle locazioni brevi in esame.

Di conseguenza, la fornitura di servizi quali la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, potrebbero far presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio “ufficio”, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi. Ciò comporterebbe l’obbligo di apertura della partiva Iva con il sorgere di tutti gli obblighi, adempimenti e versamenti fiscali connessi.

Tuttavia, ci ha pensato la Legge n°178/2020 a definire nello specifico i criteri in base ai quali l’attività di locazione “breve” è considerata svolta in forma d’impresa.

A tal proposito la legge citata ha stabilito che il regime fiscale degli affitti brevi  si applica solo  in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se si supera tale parametro quantitativo, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Tali indicazioni, si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

Oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Riassumendo…

• Il regime fiscale delle locazioni brevi si applica ai contratti di locazione della durata non superiore a 30 gg;
• il regime fiscale agevolato è ammesso solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
• oltre tale limite quantitativo, la locazione breve si presume svolta in forma d’impresa.