Comprare casa con inquilino dentro: analisi fiscale di questo tipo di compravendita immobiliare

E’ possibile l’acquisto prima casa di un immobile con inquilino dentro? Quali sono gli effetti sul prezzo di acquisto e sul mutuo prima casa affittata? Di seguito una guida che ci illustra vantaggi e rischi di questo tipo di compravendita immobiliare sotto diversi profili.

Agevolazioni Fiscali e Mutuo Acquisto Prima Casa: sono valide se si compra casa affittata?

Dal punto di vista fiscale la questione riguarda il diritto alle agevolazioni prima casa in caso di acquisto di casa con inquilino dentro.

In linea generale infatti la normativa prevede che per poter usufruire delle condizioni agevolate di imposta ma anche di quelle legate ai mutui prima casa studiati appositamente per l’acquisto delle abitazioni principali, occorre che la residenza venga trasferita in quell’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito.
Nel caso di acquisto di casa affittata, l’acquirente non perde le suddette agevolazioni fiscali all’acquisto della abitazione principale e potrà avere diritto al mutuo prima casa abitando in un altro immobile fino al termine del contratto di locazione. Tuttavia non sarà possibile scaricare gli interessi passivi del mutuo.
Per scaricare gli interessi passivi del mutuo infatti (detrazione mutuo corrispondente al 19% delle spese compresi gli oneri notarili e di eventuale intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 4 mila euro) occorre non solo che il mutuatario abbia la residenza anagrafica nell’immobile ma che vi abiti. Per potere accedere alla detrazione sugli interessi passivi del mutuo bisognerebbe quindi notificare lo sfratto al locatario entro tre mesi dal rogito provvedendo ad adibire la casa ad abitazione principale entro un anno dal suo rilascio. La notifica di sfratto, ad ogni modo, può avvenire solo a scadenza avvenuta del contratto di locazione, e deve essere convalidata dal tribunale.

Comprare casa con inquilino dentro: prezzo più basso ma a quale rischio?

L’immediata disponibilità dell’immobile oggetto di vendita incide sul prezzo al mq? Sulla carta non esistono propriamente coefficienti di svalutazione per gli immobili locati.

Tuttavia nella prassi i prezzi al mq di case occupate sono mediamente più bassi perché il fatto di non poter entrare nell’immediato possesso del bene dopo il rogito, rende l’immobile meno attrattivo. In quest’ottica è facile comprendere che il deprezzamento di un immobile locato può dipendere dal tipo di contratto in essere e, in particolare dalla durata residua della locazione. Se ad esempio si tratta di un contratto standard 4+4, se l’inquilino è o meno moroso, se è in essere una procedura di sfratto: sono tutti elementi che possono incidere sul prezzo finale rispetto ad una tradizionale casa in nuda proprietà. Sono tutti elementi che il futuro acquirente ha diritto di conoscere, ex articolo 1337 del codice civile che impone l’obbligo della “buona fede” al venditore vincolandolo a non nascondere eventuali situazioni di morosità o sui procedimenti di sfratto in corso e a dichiararli nel rogito notarile.
Ma aldilà del tipo di contratto quello che può spaventare in questo tipo di compravendite è il rischio che l’inquilino moroso non se ne vada al termine di contratto (costringendo alla procedura di sfratto ex articolo 657 e seguenti del codice civile). Ci sono tutele per l’acquirente? Il Tribunale di Napoli con sentenza sent. n. 9321/15 ha previsto la possibilità di inserire nel preliminare e nel contratto di vendita una clausola che tuteli l’acquirente prevedendo che, se nei tempi previsti dalla scadenza del contratto di locazione, il conduttore non abbandona l’immobile, è valida l’immediata risoluzione del contratto di compravendita immobiliare. I giudici hanno ritenuto opportuno, in questa particolare circostanza, prevedere la risoluzione immediata per questioni non dipendenti dalla condotta del venditore ma di un soggetto terzo (in questo caso l’inquilino).

Mutuo prima casa affittata: quali garanzie per la banca?

Di fronte a questa situazione anche la banca dovrà tutelarsi. Potrebbero essere richieste garanzie ulteriori per la concessione del mutuo prima casa. Tra la documentazione sarà richiesta anche prova del rispetto del diritto di prelazione dell’inquilino. Si consiglia per avere una preventivo mutuo attendibile, di eseguire una simulazione del mutuo prima casa inserendo le informazioni sul contratto di locazione in essere.