Pasquale Pirone
Dal 1° gennaio 2025 è entrata in vigore una novità importante per il mondo dell’ospitalità all’aria aperta: le strutture mobili utilizzate per dormire – come roulotte, autocaravan, camper, caravan e case mobili – non hanno più un ruolo diretto nel calcolo della rendita catastale degli immobili che le ospitano. Il tema dell’aggiornamento catastale roulotte e autocaravan riguarda, quindi, in modo specifico campeggi, villaggi turistici, parchi vacanza e agriturismi con area campeggio.
Stop alla rilevanza catastale di roulotte, camper e case mobili
La nuova disciplina arriva dall’articolo 7-quinquies del decreto-legge n. 113/2024. La norma stabilisce che, a partire dal 1° gennaio 2025, gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione, collocati all’interno delle strutture ricettive all’aperto, non devono più essere considerati nella rappresentazione e nel censimento catastale.
In pratica, roulotte, autocaravan, camper, caravan e case mobili non rilevano:
- nella mappa catastale
- nella planimetria catastale
- nella stima diretta per la determinazione della rendita catastale ai sensi dell’articolo 30 del Dpr n. 1142/1949.
Si tratta di un cambiamento netto rispetto al passato, che interviene proprio sulla modalità con cui viene attribuita la rendita agli immobili destinati all’ospitalità en plein air.
Aree più “pesanti” nel calcolo della rendita
L’uscita di scena, dal punto di vista catastale, delle strutture mobili di pernottamento non comporta però una riduzione automatica della rendita. La legge prevede, infatti, un meccanismo compensativo basato sul valore delle aree dedicate agli ospiti.
Nel dettaglio, nella stima della rendita catastale:
- il valore delle aree attrezzate per il pernottamento è aumentato dell’85% rispetto al valore di mercato normalmente attribuito a queste porzioni immobiliari;
- il valore delle aree non attrezzate, ma comunque destinate al pernottamento, è aumentato del 55% rispetto al valore di mercato ordinario.
La normativa distingue, dunque, le aree in base alla loro idoneità a ospitare gli allestimenti mobili di pernottamento, pur rimanendo tutte orientate alla stessa funzione: l’ospitalità dei clienti. La percentuale di maggiorazione è collegata alla capacità ricettiva e alla dotazione delle aree, con un peso maggiore per quelle dotate di servizi e infrastrutture specifiche.
Queste disposizioni hanno carattere innovativo e valgono per il censimento catastale delle case mobili e degli altri allestimenti mobili solo a partire dal 1° gennaio 2025. Non si tratta, pertanto, di una interpretazione del quadro normativo esistente, ma di una vera e propria nuova regola.
Obbligo di aggiornamento catastale roulotte e autocaravan entro il 15 dicembre 2025
Il quadro normativo sull’aggiornamento catastale roulotte e autocaravan non si limita a ridefinire cosa entra o esce dal calcolo della rendita, ma impone anche specifici adempimenti dichiarativi.
Gli intestatari di villaggi turistici, campeggi, campeggi in agriturismi, parchi vacanza, che ospitano al loro interno roulotte, autocaravan, camper, caravan o case mobili, devono presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 15 dicembre 2025.
La scadenza era inizialmente fissata al 15 giugno 2025, ma è stata posticipata al 15 dicembre dall’articolo 14, comma 5, del cosiddetto decreto Omnibus (Dl n. 95/2025). Si tratta, quindi, di un termine perentorio entro il quale i proprietari o titolari delle strutture ricettive interessate devono adeguare la propria posizione catastale alle nuove regole.
Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate: PreGeo e DoCFa
Le modalità operative per l’aggiornamento sono state illustrate dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 67/E del 20 dicembre 2024. Il documento chiarisce come intervenire, dal punto di vista tecnico, sul classamento degli immobili coinvolti.
Per le strutture ricettive all’aperto già censite in catasto, l’aggiornamento catastale roulotte e autocaravan deve avvenire tramite:
- presentazione di atti di aggiornamento geometrico PreGeo (Pretrattamento Geometrico)
- presentazione di dichiarazioni di variazione DoCFa (Documento Catasto Fabbricati).
Gli aggiornamenti devono eliminare dalla rappresentazione cartografica le geometrie riferite agli allestimenti mobili di pernottamento. Nelle planimetrie devono essere indicate, in modo distinto:
- le aree attrezzate destinate al pernottamento
- le aree non attrezzate, ma comunque dedicate allo stesso utilizzo.
Per ciascuna area occorre riportare:
- il valore di mercato, determinato secondo i principi dell’estimo catastale
- il valore incrementato in base alla maggiorazione prevista dalla norma, pari all’85% per le aree attrezzate e al 55% per quelle non attrezzate.
In questo modo, pur essendo esclusi dal censimento diretto, roulotte, camper, caravan, case mobili e autocaravan continuano a incidere in modo indiretto sulla rendita catastale, tramite l’aumento del valore delle superfici utilizzate per il pernottamento.
Un nuovo equilibrio tra mobilità e valore immobiliare
In sintesi, il nuovo sistema costruisce un diverso equilibrio tra natura mobile delle strutture di pernottamento e valore immobiliare delle aree che le ospitano.
L’aggiornamento catastale roulotte e autocaravan non cancella il peso economico di questo tipo di ospitalità, ma lo sposta dal bene mobile alla superficie destinata a riceverlo, con regole puntuali e percentuali di incremento definite dalla legge.
Riassumendo l’aggiornamento catastale roulotte e autocaravan
- Dal 2025 gli allestimenti mobili non incidono più direttamente sulla rendita catastale.
- Le aree attrezzate aumentano di valore dell’85%, quelle non attrezzate del 55%.
- L’obbligo di aggiornamento catastale per campeggi e villaggi scade il 15 dicembre 2025.
- Roulotte, autocaravan e case mobili sono esclusi da mappe, planimetrie e stima diretta.
- L’aggiornamento si effettua tramite atti PreGeo e dichiarazioni DoCFa.
- Serve stimare valori di mercato delle aree e applicare le maggiorazioni previste.
