Pasquale Pirone
La gestione dell’IMU casa in affitto continua a essere uno dei temi più delicati per chi possiede un immobile e intende destinarlo alla locazione. Con l’arrivo del saldo 2025, previsto per il 16 dicembre, torna centrale la necessità di chiarire chi sia effettivamente tenuto al pagamento dell’imposta e quali siano le regole che disciplinano questa fattispecie.
Il presupposto IMU è il possesso
L’IMU è un’imposta che colpisce il possesso di immobili (case, terreni, ecc.). Dove per possesso si intende la proprietà o la titolarità di altro diritto reale di godimento (usufrutto, enfiteusi, ecc.). Questo significa che se sull’immobile vige il diritto di proprietà a dover pagare l’IMU su quell’immobile è il proprietario (in base alla propria quota di possesso).
Se, invece, ad esempio, l’immobile è dato in usufrutto a dover pagare l’IMU su detto immobile sarà l’usufruttuario (in base alla propria quota di usufrutto) e non il nudo proprietario.
Inoltre considerando che l’IMU è dovuta in base ai mesi di possesso nell’anno, ne consegue anche che il soggetto passivi deve pagare l’imposta in funzione dei mesi per i quali si verifica la titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Quindi, se per 5 mesi è proprietario e per altri 7 mesi è nudo proprietario, significa che per 5 mesi il soggetto passivo IMU è il proprietario mentre per i restanti 7 mesi sarà il nudo proprietario.
Secondo la disciplina IMU (commi da 738 a 783 Legge bilancio 2020), si computa per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso si compone.
Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.
Immobile concesso in affitto: chi è davvero tenuto a pagare?
Nel caso dell’IMU casa in affitto, la norma non lascia margini di dubbio: chi deve pagare è il proprietario, indipendentemente dalla durata della locazione, dal tipo di contratto o dal fatto che l’inquilino occupi stabilmente la casa.
La locazione, infatti, attribuisce solo un diritto personale di godimento e non un diritto reale. L’inquilino può abitare l’immobile ma non ne acquisisce alcuna rilevanza ai fini dell’imposta. Per questo, l’occupante non è mai chiamato a partecipare al versamento dell’IMU, nemmeno in parte.
La stessa impostazione vale anche nel caso di comodato d’uso gratuito. Nonostante il comodatario abbia la possibilità di utilizzare il bene senza corrispettivo, l’imposta rimane a carico del proprietario, cioè del comodante. Anche in questo caso, infatti, non esiste alcun trasferimento di un diritto reale.
Perché la responsabilità resta in capo al proprietario
Il criterio alla base della disciplina è semplice: l’IMU colpisce il patrimonio immobiliare e, quindi, grava sul soggetto che detiene il bene sotto il profilo giuridico. L’utilizzo materiale dell’immobile, tipico dell’inquilino o del comodatario, non ha rilievo perché la legge riconosce valore solo ai diritti classificati come “reali”.
L’obiettivo della norma è evitare incertezze e semplificare l’individuazione del contribuente. Per questo motivo, il legislatore non ha mai previsto ipotesi in cui l’inquilino diventi soggetto passivo IMU.
Scadenze IMU da ricordare per l’anno 2025
Il calendario fiscale prevede due appuntamenti che interessano chi possiede un immobile:
- Acconto IMU 2025: versato entro il 16 giugno, già saldato nella prima parte dell’anno (chi non ha pagato può fare il ravvedimento operoso).
- Saldo IMU 2025: in arrivo il 16 dicembre, calcolato sulla base delle aliquote comunali e della situazione giuridica dell’immobile (anche qui chi non paga per tempo può fare ravvedimento).
Il proprietario deve effettuare il pagamento considerando eventuali variazioni intervenute nel corso dell’anno, come l’inizio o la cessazione di un usufrutto, oppure il passaggio da piena proprietà a nuda proprietà.
IMU casa in affitto e comodato: considerazioni finali
L’analisi della disciplina evidenzia come l’IMU casa in affitto segua regole precise e ormai consolidate. Il proprietario resta l’unico soggetto responsabile del tributo, anche nel caso in cui l’immobile sia abitato da un inquilino o concesso in comodato. L’utilizzo del bene non modifica la titolarità del diritto reale e, quindi, non cambia l’obbligo fiscale.
Comprendere queste dinamiche è essenziale per gestire correttamente le scadenze e per evitare errori nel calcolo dell’imposta, soprattutto in presenza di particolari assetti proprietari o di diritti reali che si alternano nel corso dell’anno.
Riassumendo
- L’IMU sulla casa in affitto resta sempre a carico del proprietario.
- L’imposta si basa sul possesso e sui diritti reali, non sull’uso dell’immobile.
- L’inquilino non ha obblighi perché la locazione non attribuisce diritti reali.
- L’usufruttuario paga l’IMU quando esiste un usufrutto sull’immobile.
- Il tributo è dovuto solo per i mesi in cui si detiene il diritto.
- Anche nel comodato l’IMU resta responsabilità esclusiva del proprietario.
