Abbiamo di recente parlato come si svolge il procedimento di un’ asta giudiziaria e di cosa ci troviamo davanti ogni volta che ne consultiamo una. Ricordo brevemente che quando siamo interessati ad un’asta la prima cosa che dobbiamo fare e di consultare i relativi documenti che riguardano la procedura; avviso di vendita, CTU o relazione di stima, planimetria e per finire, quando sono fornite, le foto (Per maggiori informazioni controlla i precedenti articoli).

La Relazione di stima o CTU

Credo sia opportuno adesso approfondire il discorso su un documento di vitale importanza, parlo della relazione di stima, di seguito chiamata CTU, redatta appunto da un “consulente tecnico d’ufficio”. Molti di voi che si saranno già avvicinati al mondo della aste, anche solo per curiosità, si saranno sicuramente accorti di come sia difficile reperire informazioni reali e aggiornate sulle case, visto che i tempi delle procedure esecutive sono abbastanza lunghi, di conseguenza bisogna stare attenti alle date che riportano i vari documenti. Ma torniamo a noi, faccio una domanda, come possiamo noi venire a conoscenza delle condizioni delle abitazioni se per la maggior parte di loro non sono visibili dall’interno? E qui che viene in aiuto la CTU. Chi redige la CTU, lo scopo della CTU – Essa viene redatta solitamente da un architetto il quale svolge la funzione di Ausiliario del Giudice lavorando per lo stesso per competenze e modi definiti dal Codice di Procedura Civile. Scopo del CTU è quello di rispondere in maniera puntuale e precisa ai quesiti che il Giudice formula nell’udienza di conferimento dell’incarico e di relazionarne i risultati in un apposito documento. Accenniamo per correttezza che a prescindere da quale sia il caso nel quale è richiesto l’intervento del CTU, questi deve assolvere a un compito fondamentale, essere preciso rispetto alle domande che gli vengono poste, in particolare è importante che il CTU faccia sempre riferimento a dati certi e reali, possibilmente, accompagnati da una opportuna documentazione che ne attestino la realtà e conseguentemente le proprie conclusioni tecniche.

Queste devono essere il risultato di un procedimento logico, non devono mai permettersi di eccedere in affermazioni che potrebbero avere un’influenza diretta sulla decisione della causa da parte del giudice. Qui interessa a noi capire che qualsiasi cosa troviamo nella CTU corrisponde al vero, corrisponde cioè a quello che poi noi andremo a trovare dentro casa, si badi bene che quando noi saremo dentro l’abitazione e vedremo per la prima volta le reali condizioni, saremo già proprietari da un pezzo e una volta arrivati li non si torna più in dietro; infatti sono rarissimi e complicati i casi in cui il nuovo proprietario è riuscito a far revocare l’aggiudicazione del giudice, e succede solo nei casi in cui la relazione di CTU ha dichiarato fatti e atti non veritieri o addirittura contrari alla legge; è qui che dobbiamo essere bravi e preparati e saper leggere tra le righe per capire quello che il CTU intende spiegarci. Cosa troviamo nella CTU, le verità nascoste – Facciamo un piccolo passo indietro, all’interno di una CTU troviamo i dati catastali dell’immobile, cioè i dati che identificano l’immobile al catasto; il titolo di proprietà, qui vi faccio la prima precisazione dobbiamo stare attenti che in vendita all’asta sia l’intera proprietà, si perché può essere oggetto di procedura anche solo un parte del bene, in questo caso in asta troviamo in vendita 1/2 o 2/15 dell’intero, cioè si trova in vendita solo parte della proprietà o ancora in vendita sarà l’usufrutto che come potete ben capire è diverso dalla proprietà del bene; le pertinenze, cioè altri beni immobili che sono a servitù dell’immobile come ad esempio cantine, posti auto, box, non vi nascondo che un amico comprando un ultimo piano di un palazzo si è ritrovato proprietario del terrazzo sovrastante con tanto di scala per salire, o ad esempio comprare una abitazione con posto auto e scoprire che in realtà il posto auto non esiste, qui bisogna verificare che in perizia vi siano anche i dati catastali del posto auto; la descrizione del bene, troveremo una descrizione certe volte molto accurata altre volte devo dire molto sintetica di come si trova l’appartamento, bisogna stare attenti se ad esempio la CTU elenca i materiali usati nel pavimento, nelle porte, negli infissi, nei bagni, si può trovare descritto un bellissimo parquet e magari la CTU essendo di molti anni prima non riporta che il proprietario l’abbia rimossa negli anni. Quello che mi preme far capire e che bisogna essere bravi a leggere fra le righe, cercare di capire realmente le condizioni e magari immaginare se eventuali danni, ad esempio danni di umidità si sono estesi negli anni a venire, insomma ricercare “le verità nascoste”; Dobbiamo sempre tenere in mente: “Gli immobili vengono posti in vendita a corpo nello stato di fatto, di diritto ed urbanistico in cui si trovano”. Sempre meglio trovare il problema prima che, dopo! Per adesso ci fermiamo qui, la prossima settimana continueremo ad approfondire gli altri elementi che ci sono utili al fine di fare un buon investimento. Ricordate di fare un salto nel nostro forum, alla sezione mercato immobiliare. Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, sezione Mercato Immobiliare