Ristrutturazioni con iva al 10%. Casi e conferme nel Testo Unico

In data 14 luglio, il Governo Meloni ha approvato in esame preliminare il Testo unico in materia di Iva; il provvedimento riporta in un unico testo: le disposizioni contenute nel d.P.R. n. 633 del 1972 e nel decreto-legge n. 331 del 1993, che disciplinano rispettivamente le operazioni nazionali e intra-unionali, nonché ulteriori norme in materia di Iva presenti in altri provvedimenti, che, nel corso del tempo, hanno integrato e innovato la relativa disciplina.

Il nuovo testo unico riproduce anche la norma relativa all’applicazione dell’Iva al 10% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuato su immobili abitativi.

Vediamo quali sono i casi di applicazione dell’Iva al 10% sia riferita ai lavori in senso stretto sia ai beni significativi.

Si deve tenere conto che il testo finale della norma sull’Iva al 10% potrebbe presentare della novità, tenendo conto della sentenza della Corte di giustizia UE dell’11 gennaio 2024, C-433/22.

L’Iva al 10%

In base all’art. 7 comma 1 lett. b), Legge n°488/1999, si applica l’Iva al 10% alle prestazioni di servizi afferenti gli interventi di: manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione.

Tali interventi devono essere realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata.

Nel complesso, il contribuente che realizza lavori di recupero del patrimonio edilizio, tra cui rientrano gli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nonché di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili a prevalente destinazione abitativa privata, può beneficiare dell’aliquota IVA ridotta al 10%, oltre alla detrazione IRPEF del 50%/36%.

Restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia

Per questi interventi, l’aliquota IVA del 10% si applica sia alle prestazioni di servizi (manodopera), sia alla fornitura di beni, con l’unica esclusione delle materie prime e dei semilavorati.

Rientrano tra i beni agevolabili anche i cosiddetti ‘beni finiti’, cioè quei beni che, pur essendo incorporati nell’immobile, mantengono una propria individualità (es. infissi, sanitari, caldaie).

L’agevolazione si applica sia se i beni sono acquistati direttamente dal committente, sia se acquistati dall’appaltatore che li incorpora nell’intervento.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

In questi casi, l’IVA al 10% si applica unicamente alle prestazioni di servizi rese nell’ambito di un contratto di appalto su immobili abitativi.

La fornitura dei beni da parte dell’appaltatore gode dell’aliquota ridotta solo se i beni stessi sono inclusi nel contratto. Per i beni significativi, l’aliquota del 10% si applica solo fino a concorrenza del valore della manodopera.

Sono considerati beni significativi (D.M. 29 dicembre 1999): ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza.

Quando il valore del bene significativo supera quello della manodopera, l’IVA al 10% si applica solo alla parte del valore del bene fino a concorrenza di quello della prestazione. La parte eccedente è soggetta all’aliquota ordinaria del 22%.

Ad esempio, se l’importo totale dell’intervento è di 12.000 euro, di cui 5.000 per manodopera e 7.000 per beni significativi (es. rubinetteria e sanitari), l’IVA al 10% si applicherà su 5.000 euro (valore della prestazione).

I restanti 2.000 euro relativi ai beni saranno soggetti all’IVA ordinaria del 22%.

Dunque per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria bisogna fare attenzione ai c.d. beni significativi.

Ristrutturazioni con iva al 10%. Casi e conferme nel testo Unico con possibili modifiche

Le suddette casistiche sono confermate nel Testo Unico Iva approvato dal Governo Meloni in data 14 luglio.

Si deve tenere conto che il testo finale della norma sull’Iva al 10% nel TU IVA potrebbe però presentare della novità, tenendo conto della sentenza della Corte di giustizia Ue dell’11 gennaio 2024, C-433/22.

Con la sentenza dell’11 gennaio 2024, causa C-433/22, la Corte di giustizia dell’Unione europea ha stabilito che l’aliquota IVA ridotta per i lavori di ristrutturazione e riparazione di abitazioni private si applica solo se, alla data di esecuzione dei lavori, l’immobile è effettivamente utilizzato a fini abitativi privati.

Il caso riguardava il rifiuto, da parte dell’amministrazione fiscale portoghese, di riconoscere l’aliquota agevolata a interventi su immobili intestati a società. La Corte ha chiarito che la nozione di “abitazioni private” si riferisce a immobili destinati e usati come residenza. E non a strutture a fini commerciali (es. alberghi, affitti brevi turistici in ambito imprenditoriale).

Trattandosi di una deroga alla regola generale, la norma va applicata in modo restrittivo e in linea con la sua finalità: agevolare il consumatore finale, non soggetti che non sopportano l’IVA o la recuperano.

Tuttavia, non è richiesto che l’immobile sia occupato in modo continuativo. E’ sufficiente che mantenga una destinazione abitativa effettiva, anche in caso di uso stagionale o di locazione a uso residenziale.

La pronuncia incide anche sull’interpretazione italiana contenuta nella circolare n. 71/E del 2000, che consente l’aliquota ridotta sulla base della sola categoria catastale (da A/1 a A/11, escluso A/10), a prescindere dall’uso concreto dell’immobile. Tale prassi, alla luce della sentenza C-433/22, non appare più conforme al diritto dell’Unione.

Riassumendo

• Approvazione del Testo Unico IVA. Il 14 luglio 2025 il Governo Meloni ha approvato in via preliminare il nuovo Testo Unico IVA, che riunisce in un solo corpo normativo il d.

  P.R. 633/1972, il D.L. 331/1993 e altre disposizioni IVA, inclusa quella sull’aliquota agevolata al 10% per il recupero edilizio su immobili abitativi.

• Interventi agevolati con IVA al 10%. La norma conferma l’IVA al 10% (art. 7, co. 1, lett. b), L. 488/1999) per lavori su immobili a prevalente uso abitativo. Ovvero: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione.
• Distinzione tra interventi. Per restauro, risanamento e ristrutturazione l’IVA agevolata si applica a manodopera e beni (esclusi materie prime). Per manutenzione ordinaria e straordinaria, solo ai servizi e ai beni inclusi nel contratto d’appalto.
• Beni significativi e limiti IVA (manutenzione ordinaria e straordinaria). Per beni come caldaie, infissi e sanitari, l’IVA al 10% si applica solo fino al valore della manodopera. La parte eccedente è soggetta all’aliquota ordinaria del 22%.
• Impatto della sentenza UE C-433/22. Secondo la Corte UE (11/01/2024), l’IVA agevolata si applica solo se l’immobile è effettivamente abitato (anche stagionalmente o in affitto) alla data dei lavori. Esclusi gli immobili usati a fini commerciali.