Trascrizione contratto preliminare compravendita: costi e convenienza

Tutela dell’acquirente immobiliare in fase preliminare

di Alessandra De Angelis, pubblicato il

PRELIMINARE ACQUISTO CASA: LA PRIMA FORMA DI TUTELA DELL’ACQUIRENTE IMMOBILIARE – Quello di una casa è un acquisto impegnativo e non avviene in maniera immediata. Anche dopo la scelta dell’immobile possono nascere disguidi tra le parti. In che modo viene tutelato l’acquirente durante le varie fasi del percorso di acquisto? L’acquirente immobiliare è tutelato già in fase preliminare. Nel momento stesso in cui egli si impegna infatti è opportuno accertarsi che l’affare non sfumi per cause a lui non imputabili.

La prima forma di tutela è contenuta nell’atto preliminare di vendita, più comunemente noto come “compromesso immobiliare”. In questo documento le parti concordano i dettagli della compravendita: prezzo, obblighi reciproci e garanzie (tutti gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo espressi nella stessa forma contrattuale ex art 1351 c.c.) Ma soprattutto con il contratto preliminare le parti si impegnano alla stipula del contratto definitivo. La proprietà del bene non viene trasferita con il preliminare ma si stabilisce che questo avverrà entro un determinato lasso di tempo.

REGISTRAZIONE CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA – La valenza del contratto preliminare si evidenzia soprattutto qualora insorgano delle controversie relative al trasferimento immobiliare. Se, a seguito della stipula del preliminare, una delle due parti si rifiuti di concludere la compravendita, l’altra può rivolgersi al giudice chiedendo l’emanazione di una sentenza costitutiva, che produca i medesimi effetti del contratto.

A seguito della Legge n. 30 del 28.2.1997 è stata introdotta la possibilità, tramite notaio, di trascrivere il contratto preliminare presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Dal momento della stesura del preliminare vengono concessi 30 giorni di tempo per trascriverlo. Ciò è possibile solo se il compromesso è stato redatto, come atto pubblico o scrittura privata, e sottoscritto con firma autenticata o accertata giudizialmente. Gli effetti della suddetta trascrizione cessano in maniera automatica se entro un anno dalla data fissata per la conclusione del contratto definitivo (e comunque non oltre il termine massimo di tre anni), non venga trascritto il contratto definitivo di compravendita. La trascrizione può essere cancellata per comune accordo delle parti o a seguito di sentenza passata in giudicato. Va detto che la trascrizione di un contratto ha un costo variabile a seconda del valore del bene, sebbene comunque relativamente contenuto. Mediamente la trascrizione del contratto preliminare ha un costo aggiuntivo di 700-800 euro. A fronte di questa spesa però la trascrizione rappresenta una garanzia importante, soprattutto se tra il compromesso e il definitivo passa un arco di tempo consistente. In sostanza trascrivendo il contratto ci si assicura una sorta di “prenotazione” sul bene, che non è più nella piena disponibilità del venditore. Tale diritto di prelazione è opponibile erga omnes: in termini giuridici questo significa che eventuali compratori sopravvenuti non potranno far valere il loro acquisto.

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Argomenti: Immobiliare