Mutuo pericoloso: tasso variabile e rata fissa

Questo tipo di mutuo può diventare molto pericoloso per chi lo sceglie, poiché con l’aumentare dei tassi d’interesse si trasforma in un “mutuo affitto”.

di Patrizia Del Pidio, pubblicato il

Quando si prendono in considerazioni i diversi tipi di mutuo, se a tasso fisso o a tasso variabile, ci viene proposto anche il mutuo a tasso variabile e rata fissa.

Con l’aumentare e il diminuire dei tassi di interesse quello che cambia in questo mutuo è il numero di rate, ma, almeno questo ci viene detto, si può prendere il meglio del mutuo a tasso fisso e di quello a tasso variabile.

Certo, si usufruisce del mutuo a tasso variabile facendo in modo che si possa godere dell’andamento dei tassi di interesse, ma si ha anche la stabilità della rata, sapendo fin da subito l’importo di ogni rata che rimarrà costante nel tempo.

Ma è il periodo di ammortamento del mutuo a variare, e non si può stabilire fin da subito per quanti anni e per quante rate si dovrà pagare il mutuo.

 

Mutuo Tasso Variabile Rata fissa

Questo tipo di mutuo fa in modo di poter usufruire del mutuo a tasso variabile facendo in modo che si possa godere dell’andamento dei tassi di interesse, ma si ha anche la stabilità della rata, sapendo fin da subito l’importo di ogni rata che rimarrà costante nel tempo.

Ma è il periodo di ammortamento del mutuo a variare, e non si può stabilire fin da subito per quanti anni e per quante rate si dovrà pagare il mutuo.

Di solito il mutuo può allungarsi di un periodo ben definito, stabilito alla firma dell’erogazione del prestito, abitualmente il mutuo non può allungarsi più di 36 mesi.

Ma cosa succede se in quei 36 mesi in più non si riesce a estinguere il debito che si ha con la banca? A questo punto o si decide per un saldo in contanti oppure si accende un altro mutuo per continuare a pagare il precedente.

 

Simulazione mutuo tasso variabile rata fissa

Facciamo l’esempio di un mutuo di 100 mila euro,  tasso variabile 1,75%, rata fissa di 494,13 euro.

Pagando la prima rata, suddivisa in 348,30 euro di capitale e 145,83 euro di interessi si avrà un capitale residuo d 99.651,70 euro e interessi residui pari a 18.445,08.

Se il tasso rimane invariato non ci sono problemi,  ma poniamo il caso che dopo 36 mesi il tasso di interessi aumenti dellì1%, portando così il tasso iniziale a 2,75%.

Come cambia l’ammortamento del mutuo?

La rata, ovviamente resta invariata, ma l’aumento del tasso d’interesse fa aumentare, con il conguaglio mensile, il capitale di interessi di 76 euro circa al mese, per un totale di 900 euro circa annuali per  il primo anno.

Se il mutuo fosse stato variabile si sarebbe alzata la rata portandola a 570,38 euro, ma nel caso del mutuo a tasso variabile e rata fissa, quei 76 euro che non pago subito si accumulano al capitale iniziando sin da subito a far maturare interessi.

Se i tassi di interesse rimanessero costanti, e cioè dell’1% in più il mutuo aumenterebbe all’incirca di due rate l’anno, 20 rate in 10 anni, e siccome al giorno d’oggi i mutui sono minimo ventennali, il mutuo iniziale, essendo ottimisti e sperando che i tassi d’interesse non salgano ancora, si allungherebbe di 40 rate, più di tre anni in termini di tempo.

 

Il Mutuo affitto

Proprio per questo motivo, per il fatto che il mutuo continua a far fruttare interessi anche sugli interessi non pagati aumentando sempre di più in  maniera consistente.

Per questo motivo, quando si verificano queste situazioni questo tipo di mutuo viene chiamato Mutuo affitto, perché si continua a pagare la rata del mutuo alla banca come si potrebbe pagare l’affitto al padrone di casa.

Il problema principale in questo momento, per quanto riguarda questa tipologia di mutuo, è che con la situazione economica attuale i tassi di interesse dei mutui sono bassi, ma sono destinati a salire, e anche in maniera corposa, proprio per questo motivo non è auspicabile ora scegliere questo tipo di mutuo.

In questo momento infatti  la rata variabile infonderebbe una sicurezza che a mio avviso è falsa, poiché si avrebbe certo la sicurezza che la rata con l’aumentare del tasso di interesse non  salirebbe, ma chi potrebbe assicurare il periodo di tempo in cui si dovrebbe pagare quella rata?

E comunque questo tipo di mutuo non permette neanche di fare progetti a lungo termine non sapendo per quanti anni durerà.

 

Quando conviene il mutuo variabile a rata fissa

Il Mutuo a tasso variabile rata costante si potrebbe scegliere in alcuni casi, in cui davvero può risultare conveniente, ma si deve avere la possibilità economica di far fronte a una rata più alta.

In poche parole se si sceglie un mutuo a tasso variabile la rata iniziale sarà più bassa rispetto allo stesso mutuo scelto a tasso fisso: per rendere conveniente il mutuo a tasso variabile con rata fissa bisogna scegliere di pagare una rata che sia una via di mezzo tra quella a tasso fisso e quella a tasso variabile.

In  questo modo, rispetto a un mutuo a tasso variabile si riesce a pagare subito una buona parte della quota del capitale, riducendo la durata del mutuo di due o tre anni, tutelandosi in questo modo dal pericolo che si correrebbe nel caso si verificasse un aumento dei tassi di interesse.

Ma se la rata del tasso variabile è il massimo che vi potete permettere il consiglio che posso dare è soltanto quello di dilazionare di più il piano di ammortamento mutuo per lasciarsi un margine di liquidità che sia in grado di coprire eventuali rischi.

 

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Argomenti: Mutui e Prestiti

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