Mutuo ipotecario Credem a tasso variabile BCE: analisi

Il mutuo ipotecario a tasso variabile BCE è una delle soluzioni offerte da Credem per permettere alla propria clientela di poter acquistare, costruire o ristrutturare la prima o la seconda casa. Cerchiamo di comprendere quali siano i principali punti forti e deboli di questo prodotto, in merito all'operazione di acquisto della prima casa.

di Redazione Finanza Personale, pubblicato il

Mutuo casa: importi e durate

L’importo e la durata dell’operazione di mutuo ipotecario a tasso variabile BCE, di Credem, non presentano sostanziali novità rispetto a quanto in disponibilità presso altri istituti di credito. L’importo finanziabile non può infatti superare l’80% del valore di perizia dell’immobile offerto in garanzia con l’ipoteca, mentre la durata del piano di ammortamento sarà compresa tra un minimo di 5 anni e un massimo di 30 anni, con opzione di durate intermedie, con periodicità di cinque anni.

Mutuo a tasso variabile  Credem: in linea con le altre banche

Come appena accennato, non risultano esservi sostanziali differenze rispetto a quanto offerto ordinariamente dalle altre banche. Il loan to value pari all’80% è oramai una costante, e l’assenza dei “vecchi” mutui al 100% del valore di perizia dell’immobile, impedisce alla banca di poter soddisfare il fabbisogno della clientela che desideri poter acquistare la propria prima casa richiedendo importi più elevati dell’ordinario 80%. Un’assenza che accomuna Credem a tante altre banche che formalmente (con cancellazione delle proposte dai fogli informativi) o sostanzialmente (scoraggiandone la richiesta) hanno di fatto dato il via all’eliminazione dei mutui con loan to value superiore all’80% della propria offerta commerciale, con un comportamento in linea con politiche restrittive più “timide” da parte degli istituti di credito. Anche la durata non presenta particolari diversità rispetto a quanto offerto di norma dalle altre banche: la forbice risulta essere piuttosto ampia, ma non certamente eccezionale (tra i tanti, il mutuo Open di Ubi Banca permette di indebitarsi fino a un massimo di 50 anni).

 

Mutuo Credem a tasso varibile:  tasso di interesse BCE

Come intuibile dal nome di questo prodotto, il tasso di interesse applicato al capitale oggetto di finanziamento è variabile, calcolato sulla base del tasso BCE, definito dalla Banca Centrale Europea per le operazioni di finanziamento al sistema bancario nell’area Euro, e rivisto periodicamente dal board dello stesso istituto monetario (recente è, in merito, la riduzione al minimo storico, pari all’1%). Il parametro di indicizzazione così determinato, andrà maggiorato di uno spread concordato tra le parti, e pari a un massimo di 4,50 punti percentuali. Attualmente, pertanto, il tasso di interesse applicato al capitale protagonista del mutuo è pari al 5,75%.

 

Rimane ora da comprendere quale possa essere la convenienza (o meno) di queste condizioni di onerosità. Diciamo subito che se il tasso effettivamente applicato alle operazioni di mutuo si avvale della presenza di uno spread pari a 4,50 punti percentuali, l’offerta di Credem non risulta essere certamente in linea con le migliore practice di mercato. Da un rapidissimo raffronto effettuato online, le proposte migliorative non mancano di certo, fino ad arrivare al confronto impietoso con il mutuo Variabile BCE di Webank, che attualmente offre un tasso di interesse pari al parametro BCE, oltre a uno spread di 3,20 punti percentuali, 1,30 punti percentuali in meno rispetto a quanto applicato da Credem.

 

Riteniamo tuttavia che lo spread indicato sui fogli informativi possa essere oggetto di un ritocco più o meno sensibile al ribasso. In fase di negoziazione delle condizioni, pertanto, è bene far presente la scarsa concorrenzialità di tale maggiorazione, al fine di condurre l’istituto di credito a più miti condizioni economiche.

 

Mutuo Credem spese : stipula e gestione del contratto

Passiamo dunque all’individuazione delle spese per la stipula e per la gestione del rapporto. Evidenziamo innanzitutto la presenza di commissioni di istruttoria nella misura dello 0,50% sull’importo erogato, con un minimo di 300 euro: un ammontare non certo eccessivo, ma nemmeno troppo scarso rispetto ai punti minimi delle condizioni applicate dagli altri istituti di credito. Ciò che invece ci pare abbastanza obsoleta è la presenza di spese per la gestione della pratica pari a 39 euro annui. Un obolo periodico che la maggior parte delle banche non prevede all’interno dei fogli informativi, e che ci sembra francamente inadatto ad un’offerta commerciale moderna e competitiva. Altrettanto elevate ci sembrano le commissioni per l’incasso della rata con addebito automatico in conto corrente, pari a 1,75 euro (3 euro in caso di pagamento per cassa). Anche le spese di perizia non sono trascurabili, considerato che il loro ammontare – da fogli informativi vigenti – è pari a 250 euro. Condizioni che non ci convincono, dunque, e che – nella misura di quelle per la gestione della pratica – ci sembrano davvero superflue.

 

Alle caratteristiche di onerosità di cui sopra, andranno inoltre sommate le imposte percepite in maniera omogenea da tutti gli istituti bancari: quelle sostitutive, nella misura di 0,25 punti percentuali sulla somma erogata, o di 2 punti percentuali in caso di acquisto, costruzione e ristrutturazione delle seconde case. Seguirà l’applicazione di imposte ipotecarie, catastali e di registro, in misura differenziata a seconda che si tratti di prima o di seconda casa.

 

I tempi di erogazione del mutuo ipotecario Credem a tasso variabile 

Passiamo dunque all’analisi sui tempi di erogazione. Secondo quanto promette la banca all’interno dei propri fogli informativi di prodotto, la durata dell’istruttoria non potrà eccedere i 60 giorni dal momento della ricezione di tutta la documentazione completa. Anche in questo caso, ci auguriamo che il limite diramato da Credem sia un tetto massimo ipotizzato, ma che in realtà la prassi dimostri termini di efficienza più contenuti.

 

Le offerte concorrenti: mutuo on line

Per comprendere se il mutuo di Credem sia o meno conveniente rispetto alla concorrenza (stando ai dati tratti dai fogli informativi, non ci pare vi siano grandi difficoltà nel trovare proposte commerciali più convenienti), diamo uno sguardo alle attuali proposte dei principali competitors. Per far ciò andiamo prima di tutto su uno dei comparatori di finanziamenti online, e digitiamo una ricerca “standard”, per un mutuo prima casa di 100 mila euro, su un valore dell’immobile pari a 150 mila euro, da adibire come prima casa, da parte di un lavoratore a tempo indeterminato di 30 anni (vedi anche Mutui on line: si risparmia con le richieste sul web?).

I risultati sono stati piuttosto impietosi rispetto a quanto offre Credem nei suoi fogli informativi, e in linea con quanto avevamo immaginato affrontando il confronto dei tassi, qualche paragrafo fa.

 

Le migliori offerte in merito, risultanti da un confronto sulle sole banche “fisiche” operanti sul territorio italiano, ci segnalano il mutuo Eurovariabile BCE di BNL e l’Ambra online BCE Acquisto di Banca Sella, quali benchmark di maggior riferimento, con mutuo variabile BCE di Webank come best performer tra le banche online (ne abbiamo parlato qualche riga fa).

 

Il prodotto di BNL presenta un tasso di interesse pari al parametro ufficiale della Banca Centrale Europea, maggiorato di uno spread pari a 3,45 punti percentuali. Un tasso annuo nominale attualmente pari al 4,45%, per un TAEG pari al 4,78% a causa principale della presenza di spese di istruttoria pari a 1.000 euro (sul mutuo di 100 mila euro) e spese di perizia pari a 250 euro. L’offerta BNL, rispetto a quella Credem, offre pertanto un forte sconto sul tasso annuo nominale netto, pagando tuttavia un elemento negativo nelle salate spese di istruttoria (il doppio di quelle Credem), con parità di spese di perizia.

 

Il prodotto di Banca Sella presenta invece un tasso di interesse annuo nominale pari al 4,80%, frutto del parametro di riferimento BCE, maggiorato di uno spread pari a 3,80 punti percentuali. Anche in questo caso la differenza con il tasso offerto da Credem sembra essere significativa, così come le divergenze sul fronte degli indicatori sintetici di costo (il TAEG è pari al 5,21%). Sul fronte delle spese accessorie, oneri di perizia leggermente più bassi (200 euro) e spese di istruttoria più care (850 euro).

 

La nostra opinione

Il mutuo a tasso BCE di Credem non ci ha convinti del tutto, almeno stando ai dati forniti sui fogli informativi di trasparenza. Al di là di qualche ristrettezza oramai frutto di una generalizzazione sul sistema bancario italiano (l’assenza di mutui con loan to value superiore all’80%, ad esempio), il tasso di interesse applicato al capitale oggetto di mutuo è contraddistinto da uno spread non troppo concorrenziale: il nostro auspicio è che quanto indicato nei fogli informativi sia un elemento ampiamente negoziabile e personalizzabile; in caso contrario, non risulterà certo difficile trovare proposte commerciali più vantaggiose, anche tra le banche “tradizionali” (oltre che, ovviamente, sul fronte degli istituti di credito online). Mentre non sono preoccupanti le spese di perizia proporzionali al mezzo punto percentuale, non ci piace la presenza di una spesa periodica di 39 euro a titolo di commissioni per la “gestione della pratica” (39 euro annui), e nemmeno quelle per l’incasso delle rate.

 

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Argomenti: Mutui e Prestiti

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