Nel nostro viaggio tra i principali mutui a disposizione degli aspiranti proprietari immobiliari italiani, oggi siamo capitati sul pianeta BNL, in osservazione del finanziamento a tasso di interesse variabile. Il Mutuo BNL Variabile è infatti una linea di credito a tasso indicizzato, con rate mensili, determinate sulla base della quotazione dell’Euribor a un mese, maggiorato di uno spread applicato al finanziamento. Le rate saranno ovviamente composte da una quota capitale predeterminata sulla base del piano di rimborso, e su una quota interessi variabile sulla base delle evoluzioni del parametro di riferimento.

Andiamo con attenzione a verificare quali sono le principali caratteristiche di pregio e di sconvenienza del prodotto.

Importi e durata del finanziamento.

Stando a quanto affermato dai fogli informativi di trasparenza in vigore nel momento in cui scriviamo, l’importo finanziabile dal prodotto BNL Variabile non presenta particolari sorprese: l’importo oggetto del contratto dovrà infatti essere compreso tra un minimo di 5 mila euro e un massimo pari all’80% del valore dell’immobile, calcolato come il minore tra il prezzo di acquisto desumibile dal preliminare di vendita e il prezzo derivante dalla perizia di stima compiuta dai tecnici della banca. L’unica osservazione (duplice) che possiamo avanzare in merito è rappresentata dalla bassissima soglia minima di accesso al prodotto (difficilmente ipotizziamo la convenienza nel contrarre un mutuo ipotecario di soli 5 mila euro), e dall’ordinarietà del loan-to-value, che sembra escludere, in questa forma tecnica, qualsiasi possibilità di accesso ad un credito per valori superiori all’80% del prezzo della casa da acquistare.

Per quanto concerne invece la durata, questa dovrà essere compresa tra un minimo di 5 anni e un massimo di 40 anni. Anche in questo caso, dal canto nostro possiamo avanzare una duplice osservazione. Il primo elemento di analisi è derivante dalla possibilità di contrarre una scadenza intermedia tra i due estremi, con periodicità quinquennale (sono pertanto contraibili i finanziamenti con scadenza a 10, 15, 20, 25, 30 e 35 anni).

Il secondo elemento di osservazione è invece relativo alla presenza di un piano di ammortamento potenzialmente in grado di spingersi oltre i 30 anni, elemento che rappresenta un bonus rispetto alla maggior parte dei contratti di finanziamento “concorrenti”, con gli istituti competitors che limitano l’estensione del piano di ammortamento ai più canonici 30 anni. Tuttavia, come evidenziato dai fogli informativi di prodotto, “si ricorda che i finanziamenti di durata superiore ai 30 anni verranno valutati con particolare attenzione alla sostenibilità dell’impegno economico nel tempo”. In altri termini, è probabile che la valutazione del merito creditizio per scadenze superiori ai 30 anni si concretizzino in una osservazione ben più stringente rispetto ai mutui con scadenza non eccedente il periodo trentennale. Una considerazione piuttosto comprensibile, che non mina alla base la validità dell’intento dell’istituto di credito in questione.

Tassi di interesse: il valore degli spread.

 

Una volta introdotta la possibilità di accedere a un finanziamento pari a estremi dell’80% del valore dell’immobile, per 40 anni, andiamo ad analizzare l’elemento maggiormente caratterizzante l’onerosità e la convenienza – ancora da verificare – del prodotto. Il tasso di interesse nominale annuo sarà costituito, come anticipato in apertura di questo approfondimento, da un parametro di riferimento finanziario come l’Euribor a un mese, maggiorato di una commissione fissa (lo spread), attualmente pari a un massimo del 3,30%. Considerato che, alla data del 1 gennaio 2012, l’Euribor a un mese era pari a un punto percentuale, il tasso annuo nominale iniziale applicato al capitale oggetto di mutuo sarà pari al 4,30%. Come sempre, per poter metodologicamente comprendere se il tasso applicato dal mutuo BNL Variabile sia o meno vantaggioso, non possiamo che procedere con l’esplorazione di quanto avviene all’interno degli altri istituti di credito italiani di maggior riferimento, e a  quelli operanti prevalentemente con i canali diretti.

Ipotizziamo pertanto la richiesta di un mutuo a tasso di interesse variabile, per 160 mila euro, per l’acquisto della nostra prima casa, per una durata del piano di ammortamento pari a 30 anni. Tra i mutui più convenienti presenti sul mercato, come da alcune settimane continuiamo a sottolineare, vi è quello proposto dal Gruppo Intesa Sanpaolo, che dispone di un finanziamento con spread al 3,10% sull’Euribor a un mese (e con esenzione delle spese di istruttoria, sostanzialmente “inglobate” in spese di perizia pari a 250 euro). Espandendo la nostra ricerca ai mutui online, il più conveniente sembra invece essere quello di CheBanca!, del gruppo Mediobanca, con uno spread di 3,05 punti percentuali (ma spese di istruttoria ben più salate). In ogni caso, lo spread applicato dai best performer non sembra essere eccessivamente lontano da quello applicato in maniera standard da BNL: ritenendo che l’istituto del gruppo BNP Paribas possa riuscire a ritagliarsi un minimo margine di flessibilità nell’applicazione di tale maggiorazione onerosa, riteniamo che vi siano le possibilità per poter abbassare ulteriormente il tasso, fino a renderlo equivalente ai top del mercato.

Infine, sempre in ambito tassi, segnaliamo la presenza di un tasso di interesse di preammortamento stabilito contrattualmente al 4% per tutte le durate previste. Il tasso di interesse di mora è invece pari al tasso soglia anti usura, stabilito trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per la categoria di prodotto creditizio in questione.

Le spese per la stipula del contratto.

Superato lo “scoglio” dei tassi di interesse, la nostra analisi si concentra sugli oneri da sostenere per la stipula del contratto. Cominciamo dalle spese di istruttoria, percepite in misura dipendente dall’importo del mutuo richiesto. Brevemente, esponiamo il livello di tale commissione sulla base del finanziamento domandato:

• Per mutui fino a 80 mila euro: 1,25% del capitale richiesto, con un massimo di 1.000 euro;
• Per mutui tra 80.001 euro e 130.000 euro, 1% del capitale richiesto, con un minimo di 800 euro e un massimo di 1.300 euro;
• Per mutui tra 130.001 euro e 250.000 euro, lo 0,90% dell’importo richiesto con un minimo di 1.170 euro e un massimo di 2.250 euro;
• Per mutui oltre i 250.000 euro, lo 0,90% dell’importo richiesto, con un minimo di 2.250 euro e un massimo di 2.500 euro.

Per quanto concerne l’addebito delle spese di istruttoria, queste sono percepite anche nel caso in cui la pratica non vada a buon fine.

In questo caso, tuttavia, contrariamente a quanto avviene in altri istituti di credito (che applicano la worst practice di percepire interamente tali commissioni anche nelle ipotesi di rigetto della domanda di mutuo), l’aspirante mutuatario potrà godere di uno “sconto” del 50% delle spese in questione.

Alle spese di istruttoria vanno inoltre aggiunte le spese di perizia. Si tratta, anche in questo caso, di commissioni di importo dipendente dall’ammontare del mutuo, espresso in termini assoluti. Un rapido elenco può essere di maggior chiarezza:

• Per mutui fino a 110.000 euro, le spese di perizia ammontano a 250 euro
• Per mutui tra 110.001 euro e 250.000 euro, spese di perizia pari a 250 euro
• Per mutui tra 250.001 euro e 500.000 euro, spese di perizia pari a 350 euro
• Per mutui tra 500.001 euro e 1.000.000 euro, spese di perizia pari a 450 euro
• Per mutui tra 1.000.001 euro e 2.500.000 euro, spese di perizia pari a 550 euro
• Per mutui oltre i 2.500.000 euro, spese di perizia pari a 800 euro

Così come le spese di istruttoria, anche le spese di perizia ci sembrano piuttosto significative, sebbene più concorrenziali rispetto alle prime.

Le spese per la gestione del contratto.

Arriviamo dunque alle spese ricorrenti per la gestione del contratto. Al di là delle commissioni percepite per operazioni specifiche (es. accollo), è prevista la gratuità del pagamento delle rate mediante addebito sul conto corrente intrattenuto presso BNL. Di contro, è molto salato cercare di pagare le rate allo sportello o con RID su altre banche, con una commissione pari a 5 euro per singolo incasso. Salato anche l’importo commissionale sulla spedizione dell’avviso di pagamento, pari a 2,58 euro. Azzerate le spese di gestione della pratica e di invio delle comunicazioni in formato elettronico (1 euro, invece, la spesa nel caso in cui il mutuatario opti per la spedizione in formato cartaceo).

Assicurazioni: quelle obbligatorie e quelle facoltative.

Giungiamo infine agli aspetti assicurativi. Il contratto BNL Variabile prevede l’abbinamento obbligatorio con la polizza Serenity o la polizza Serenity Premium, da contrarre contestualmente alla stipula del mutuo. La polizza Serenity ha un costo pari a 0,028 punti percentuali sul capitale assicurato, in relazione alla durata della copertura assicurativa. Il contratto tutela contro i rischi di decesso, di invalidità totale permanente a seguito di infortunio, di perdita involontaria del posto di lavoro, di inabilità temporanea e totale al lavoro a seguito di infortunio o malattia, e di malattia grave.

Più cara, ma con coperture più ampie, è invece la polizza Serenity Premium, con un costo pari a 0,0376 punti percentuali in relazione del capitale assicurato e della durata della copertura assicurativa espressa in mesi. Rispetto alla prima polizza, la copertura dei rischi è estesa anche nei confronti del ricovero ospedaliero, con erogazione di un indennità proporzionale all’estensione del ricovero stesso.

Ancora, diviene obbligatoria, e con caratteristiche omogenee, la polizza assicurativa contro le ipotesi di incendio e i rischi complementari. Il costo sarà pari a 0,0019 punti percentuali del capitale erogato per ogni rata mensile, o in alternativa a 0,0109 punti percentuali del capitale erogato per ogni rata semestrale.

Il nostro giudizio.

Complessivamente, il nostro giudizio sul prodotto BNL Variabile è sostanzialmente positivo, anche se il mutuo a tasso indicizzato all’Euribor della banca del gruppo BNP Paribas non supera il nostro esame a pieni voti. Tralasciando gli aspetti che riteniamo in questa sede secondari (la possibilità di godere di un piano di ammortamento eccedente i 30 anni), ci pare che lo spread applicato, pari al 3,30%, sia fortemente concorrenziale, e molto vicino all’attuale best performer delle big del credito, Intesa Sanpaolo, con il suo 3,10%. Il prodotto presta ad ogni modo il fianco sull’abbinata spese di perizia – spese di istruttoria, percepite in misura variabile rispetto al capitale richiesto, e in grado di ergersi su soglie di onerosità davvero molto rilevanti (per un mutuo di 250 mila euro, rappresentano ben 2.500 euro). Costi in linea con gli standard di mercato per i premi delle polizze assicurative.