E’ meglio il prestito o il mutuo per comprare casa? – Cosa dobbiamo prendere in considerazione come fonte di finanziamento se abbiamo bisogno di soldi per un piccolo investimento? Alcuni di voi penseranno che è meglio chiedere un prestito ad un genitore o a un amico, e non ha del tutto torto… ma se nessuno è disposto a prestarci il vile denaro non possiamo che rivolgerci a finanziarie e banche.
Partiamo subito con una distinzione e definizione delle due tipologie di finanziamento:
Il Mutuo
Mutuo definizione codice civile – Recita il codice civile, Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Si tratta quindi di un contratto reale che può essere sia a titolo gratuito che a titolo oneroso, ecco che saltano fuori gli interessi, ed inoltre è un contratto tipico la cui nozione è accolta nel nostro ordinamento giuridico dall’art. 1813 del Codice Civile.
La figura di mutuo che a noi interessa in questo momento è il mutuo immobiliare, cioè quella figura di prestito che ci consente l’acquisto di un bene immobile tramite compravendita, e più in particolare il mutuo fondiario, si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata, solitamente superiore ai 18 mesi e con un rapporto tra la somma data a mutuo e il valore della garanzia non superiore all’80%. Ma ciò non esclude che in passato le banche abbiano concesso mutui anche al 100% del valore dell’immobile.
Mutuo tipologie: fisso, variabile o misto?
In oltre i mutui si distinguono in prestiti a tasso fisso o a tasso variabile. Attraverso i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo, e quindi anche se paga inizialmente una somma più alta al mese avrà la sicurezza che la sua rata non aumenterà mai; mentre chi sceglie il tasso variabile pagherà in base all’andamento mensile dei tassi di interesse, e in questo caso, anche se inizialmente la rata mensile sarà costante con il passare del tempo potrà sia aumentare che diminuire.
Per completezza di informazione aggiungiamo che esistono forme particolari di mutuo a tasso variabile:
– Tasso variabile con cap o tetto massimo
Il tasso è di tipo variabile ma non potrà mai salire oltre una percentuale prefissata all’inizio.
– Tasso variabile a rata costante
Il tasso resta di tipo variabile ma l’importo della rata è fissato all’inizio del mutuo, e quindi la rata rimane costante. Con l’aumentare degli interessi si allungano i tempi delle rate.
– Variabile offset
L’opzione offset unisce al mutuo a tasso variabile la possibilità di collegare un conto corrente, le cui giacenze consentono di ridurre la quota di interesse della rata. Con la modalità offset la quota di interesse delle rate è calcolata sulla differenza tra il capitale residuo e la giacenza del conto corrente.
– Mutuo tasso misto
Come dice la parola stessa è un mutuo misto cioè a scadenze predefinite, è possibile scegliere tra tasso fisso e tasso variabile. In modo da cambiare il tipo di muto in base alle proprie esigenze.
Dobbiamo tenere presente che occorre ricorrere ad un mutuo quando la cifra che cerchiamo è superiore ai 60 70 mila euro, contrariamente per cifre più piccole possiamo prendere in considerazione anche un prestito; ma a parte la somma di denaro che ci necessita dobbiamo considerare tutte una serie di spese che adesso andiamo ad analizzare.
Mutuo come ottenerlo: ecco le varie fasi
Cominciamo con riassumere le fasi del processo:
Apertura dell’istruttoria:
Si presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari alla banca per la valutazione preliminare della domanda.
Perizia ed altri accertamenti:
il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia della banca, il quale deve, oltre a descrivere nel dettaglio il bene, valutarne il valore. Ecco che cominciamo ad uscire soldi, infatti molti istituti di credito si fanno pagare la perizia che di solito non viene effettuata da un dipendente della banca stessa.
Chiusura dell’istruttoria:
l’istruttoria a seguito dell’esame di tutte le condizioni riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia chiude la fase con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione.
L’atto di mutuo:
con l’atto di mutuo il contratto entra in pieno effetto, la banca consegna il capitale erogato al cliente e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata, l’iscrizione di ipoteca.
Siamo arrivati al nocciolo della questione, adesso elenchiamo tutte le spese che si devono affrontare nella richiesta di un mutuo presso una banca:
Spese di istruttoria
Le spese di istruttoria variano sensibilmente da banca a banca e possono essere calcolate come percentuale sul capitale finanziato, in genere sotto l’1% o in misura fissa con una spesa compresa tra i 50 e le 700 euro compresa la perizia per la valutazione del bene.
E’ bene sottolineare che esistono banche che sono disposte a farsi pieno carico di questa spesa.
Spese di gestione e incasso rata
Come se non bastasse molte banche chiedono il pagamento di una commissione per l’incasso di ogni singola rata, somma che varia tra 1 e 4 euro a rata. E poi spese per invio documentazione, per rinnovo ipoteca e cosi via.
Imposta sostitutiva
I mutui con termine superiore ai 18 mesi sono esenti da qualsiasi imposta indiretta (imposta di registro, bollo, imposta ipotecaria e imposta catastale) ma sono soggetti ad un’imposta sostitutiva che incide sul mutuo lo 0,25% dell’importo per acquisto prima casa, senno 2% dell’importo negli altri casi.
Spese notarili
Il notaio è colui che stipula il contratto di mutuo e il contratto di compravendita. L’onorario per l’atto e le imposte dovute allo Stato, registro e imposte fisse, varia a seconda del tipo di atto, dell’ importo di iscrizione ipotecaria, dell’ente erogante e della città.
Ovviamente è molto difficile valutare le singole spese ma possiamo stimare la spesa tra 1.500,00 euro e i 5.000,00 euro.
Interessi di mora
In caso di ritardo nel pagamento delle rate, verranno applicati gli interessi di mora che prevedono una maggiorazione compresa tra l’1% e il 4% rispetto al tasso pattuito con la banca, altre spese da tenere in conto.
Il prestito cosa è
Andiamo adesso ad analizzare le caratteristiche del prestito; consiste nella cessione di una somma di denaro con il vincolo della restituzione di capitali di pari valore o maggiori. Quindi non è altro che un finanziamento di denaro che un istituto o società di credito autorizzata a un soggetto privato. Tra i prestiti il più adoperato e richiesto è il prestito personale, che rientra anche nella categoria del credito al consumo ed è un prestito senza garanzia. La concessione di un prestito può essere subordinata alla presentazione da parte del richiedente di una garanzia reale o personale. Solitamente non vengono concessi prestiti che superano i 50.000 60.000 euro e la durata è compresa tra i 12 ed i 120 mesi massimo.
Elementi del prestito
Per quanto riguarda gli elementi e le spese sono:
– Il capitale finanziato, quindi la somma che andremo a richiedere.
– Il Tasso Annuo Effettivo Globale (taeg)
E’ un tasso che esprime il costo complessivo del finanziamento. Differentemente dal TAN, il TAEG comprende gli oneri accessori obbligatori quali spese di istruttoria, spese di incasso rate, assicurazione obbligatoria.
– Il Tasso Annuo Nominale (tan)
E’ un tasso usato per calcolare gli interessi al netto di tutte le spese collegate alla pratica di finanziamento che comprende spese di istruttoria, spese di incasso rata, assicurazione obbligatoria, provvigioni dell’ intermediario, imposte; pertanto, può essere usato per confrontare le diverse offerte di finanziamento.
– Spese di istruttoria
L’istruttoria, come per il mutuo è la fase in cui la banca o l’istituto di credito apre la pratica e compie tutte le formalità necessarie all’erogazione del prestito. Le spese di istruttoria contribuiscono ad incrementare il “taeg” e rappresentano l’1% dell’importo finanziato, ma comunque non scendono mai sotto i 100 150 euro.
– Spese di estinzione anticipata, Spese di incasso rate, Spese assicurative
Anche il prestito può essere estinto prima della sua naturale scadenza, e quindi vanno pagati il totale del prestito rimanente, gli interessi e gli altri oneri maturati fino al momento dell’estinzione. Anche qui possiamo trovare delle spese per assicurazione e per incasso della rata, sono delle spese che possono essere presenti come no, ma vanno sempre calcolate quando valutiamo il prestito in quanto si parla di piccole somme che sommate per tutto il finanziamento possono anche superare i 1.000 euro.
Per concludere
Detto questo non ci resta che valutare l’investimento che andremo a fare, dobbiamo per prima cosa valutare le spese che andremo a sostenere per la richiesta del finanziamento e quindi controllare la convenienza e soprattutto se abbiamo la possibilità per poterle sostenere, in quanto sono somme che vanno spese prima ancora di ricevere il capitale richiesto; e solo dopo valutare che tipo di immobile adiamo ad acquistare in modo da poterci meglio orientare tra mutuo o prestito.
Tenete sempre conto di tutte le spese che possono sorgere una volta acquistato l’immobile, mi riferisco a spese di ristrutturazione, di sfratti, di imposte perché se non abbiamo la possibilità economica queste vanno sommate ai soldi che chiediamo in prestito… e non è certo denaro gratis perché gli interessi nel lungo termine sono davvero notevoli!!!
Ricordo che per qualsiasi domanda o problematica sugli investimenti nel settore immobiliare, potete visitare il nostro forum alla sezione mercato immobiliare a questo link.
Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, Sezione Mercato Immobiliare .