Pasquale Pirone
La legge di bilancio 2026 introduce un cambiamento rilevante nel trattamento fiscale delle locazioni brevi. La modifica ridisegna i confini tra gestione privata e attività imprenditoriale, con effetti concreti per chi affitta immobili per periodi limitati (30 giorni). Il nuovo assetto normativo punta a restringere l’accesso a un regime agevolato che negli anni precedenti era stato più ampio, creando un quadro più selettivo e rigoroso.
Locazioni brevi: nuove regole dal 2026
Con l’entrata in vigore delle disposizioni previste per il periodo d’imposta 2026, il legislatore interviene direttamente sulla disciplina delle locazioni brevi. La norma aggiorna una previsione già esistente, modificando il numero massimo di immobili che possono beneficiare del regime fiscale riservato a questa tipologia contrattuale.
Fino al 2025 era possibile applicare il regime fiscali locazioni brevi fino a quattro appartamenti destinati a questo tipo di affitto. Dal 2026, invece, la soglia viene abbassata in modo significativo: il beneficio fiscale spetta solo se la destinazione riguarda non più di due immobili per ciascun anno d’imposta. Questo cambiamento rappresenta un vero spartiacque, perché riduce l’area delle locazioni brevi considerate attività di gestione non imprenditoriale.
La modifica non elimina la possibilità di affittare più immobili per periodi brevi, ma ne cambia il trattamento dal punto di vista tributario. La scelta normativa appare orientata a distinguere in modo più netto tra chi utilizza pochi immobili come forma di integrazione del reddito e chi, invece, svolge un’attività strutturata.
Il limite dei due immobili e il nuovo confine fiscale
Il cuore della riforma è rappresentato dal nuovo limite quantitativo. Nel sistema aggiornato, le locazioni brevi mantengono il loro regime fiscale specifico solo entro il perimetro dei due appartamenti.
La riduzione della soglia ha un impatto immediato sulla pianificazione fiscale dei proprietari. Chi rientra nel limite può continuare a considerare i proventi come redditi non riconducibili a un’attività d’impresa. Al contrario, superare questa soglia comporta un cambio automatico di inquadramento, senza necessità di ulteriori valutazioni discrezionali.
In questo contesto, le locazioni brevi assumono un ruolo di confine tra due mondi fiscali differenti. Il legislatore sceglie una regola chiara e numerica, che riduce l’incertezza interpretativa ma impone una maggiore attenzione nella gestione del patrimonio immobiliare.
Dal terzo appartamento attività considerata imprenditoriale
Uno degli aspetti più rilevanti della nuova disciplina prevista dalla legge di bilancio 2026 riguarda la presunzione di attività imprenditoriale. A partire dal terzo immobile (non più dal quinto) destinato alle locazioni brevi, il reddito prodotto viene automaticamente considerato come derivante da un’attività d’impresa.
Questa presunzione opera in modo diretto e non richiede ulteriori accertamenti sulla modalità concreta di gestione. Il semplice superamento della soglia quantitativa è sufficiente a determinare il nuovo inquadramento fiscale. Si tratta di un passaggio importante, perché modifica radicalmente il trattamento dei proventi, con conseguenze sul piano delle imposte e degli obblighi connessi.
La scelta legislativa mira a intercettare situazioni in cui la ripetizione e la dimensione dell’attività fanno presumere un’organizzazione stabile.
In questo senso, le locazioni brevi oltre i due immobili non vengono più viste come una forma di utilizzo occasionale del patrimonio, ma come un’attività economica vera e propria.
Locazioni brevi: effetti pratici della riforma
Le conseguenze della riforma si riflettono su diversi livelli. Da un lato, chi opera entro i limiti potrà continuare a beneficiare del regime previsto per le locazioni brevi. Dall’altro, chi supera la soglia dovrà confrontarsi con una disciplina più complessa, tipica dell’attività imprenditoriale.
Questo nuovo assetto incentiva una riflessione strategica sulla gestione degli immobili. La distinzione tra due e tre appartamenti non è più solo numerica, ma diventa fiscale e giuridica. Le locazioni brevi vengono così ricondotte a un ambito più definito, riducendo le aree grigie che in passato avevano generato incertezze applicative.
In prospettiva, la riforma potrebbe ridisegnare il mercato, spingendo alcuni proprietari a riorganizzare le proprie scelte. L’obiettivo appare quello di garantire maggiore coerenza tra dimensione dell’attività e regime fiscale applicato, rafforzando il principio secondo cui le locazioni brevi restano agevolate solo se contenute entro limiti ben precisi.
Riassumendo
- La legge di bilancio 2026 modifica profondamente la disciplina fiscale delle locazioni brevi.
- Dal 2026 il regime agevolato vale solo fino a due immobili affittati.
- In precedenza le locazioni brevi agevolate potevano riguardare fino a quattro appartamenti.
- Dal terzo immobile il reddito è considerato derivante da attività imprenditoriale.
- Il numero degli immobili diventa decisivo per l’inquadramento fiscale dei redditi.
- La riforma chiarisce il confine tra gestione privata e attività d’impresa.
