In redazione di Investire Oggi è arrivato un quesito molto interessante sulla tassazione della plusvalenza in ipotesi di vendita dell’immobile oggetto di superbonus.

La Legge di bilancio 2024. L.n°213/2023 ha previsto una norma con la quale si prevede la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile ristrutturato con il superbonus. A tal proposito, il meccanismo di calcolo ossia dell’individuazione della plusvalenza da tassare è piuttosto articolato. Al di là di questo però non mi è chiara una cosa, laddove i lavori siano stati effettuati da colui che detiene l’immobile in locazione (locatario) come bisogna comportarsi in ipotesi di vendita dell’immobile? Si può tenere conto del valore dei lavori effettuati o entra in gioco comunque la nuova tassazione? 

Prima di rispondere al quesito del nostro lettore, è utile richiamare i passaggi più importanti in materia di tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile ristrutturato con il superbonus.

La plusvalenza per la vendita dell’immobile ristrutturato con il superbonus

La Legge di bilancio 2024 ha previsto una nuova ipotesi di vendita dell’immobile in cui è ravvisabile una manifestazione di reddito.

In particolare, il comma 64 della Manovra qualifica quali redditi diversi (modifica all’art.67 del DPR 917/96,TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di ristrutturazione con il superbonus. Il ragionamento del legislatore fiscale che ha portato a tale nuova ipotesi di imposizione è molto semplice.

Chi ha sfruttato il 110 per ristrutturare la propria casa (in molti casi senza pagare un euro grazie allo sconto in fattura), non può guadagnarci ulteriormente vendendo la casa ad un prezzo maggiorato per via dei lavori effettuati senza pagare alcuna tassazione aggiuntiva.

La plusvalenza scatta in ipotesi di:

• cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di lavori superbonus;
• lavori conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.

Sono esclusi da tassazione gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

L’individuazione della plusvalenza

Per individuare la plusvalenza oggetto di tassazione bisogna rifarsi all’art.68 del TUIR sulle plusvalenze. Così come aggiornato dalla Legge di bilancio.

In base alle regole ordinarie di tassazione della cessione di immobili, la plusvalenza è pari alla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (o costruzione dell’immobile), aumentato, quest’ultimo, dei costi inerenti il bene venduto. In presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Cosicché i costi inerenti il bene vanno ad abbattere la base imponibile ossia la plusvalenza. Il valore dei lavori superbonus può essere considerata quale voce di spesa che va ad aumentare il prezzo di acquisto originario e di conseguenza ridurre o annullare la plusvalenza in ipotesi vendita dell’immobile?

La Legge di bilancio interviene anche su questo aspetto prevedendo che per gli immobili oggetto di superbonus, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene nel caso:

• in cui gli interventi si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo 110 come sconto in fattura e cessione del credito;
• in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione e fino a 10 anni, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese superbonus 110 (sempre con sconto o cessione).

Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione (come appena individuato),  può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

A ogni modo, individuata la plusvalenza superbonus, questa può essere tassata secondo le regole ordinarie Irpef o sulla base di un’imposta sostitutiva al 26%.

Tassazione plusvalenza superbonus. I lavori pagati dall’inquilino

Fatta tale doverosa ricostruzione, veniamo al quesito su esposto.

Ebbene, si deve partire dal presupposto che i lavori superbonus possono essere agevolati anche se il committente dei lavori non è il proprietario dell’immobile.

Infatti, hanno diritto al superbonus anche:

• nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, abitazione, ecc.);
• il locatario;
• il comodatario;
• familiari conviventi;
• ecc.

Dunque la plusvalenza rileverà anche nelle ipotesi in cui l’agevolazione sotto forma di sconto in fattura e cessione del credito non sia stata richiesta dal proprietario. Quest’ultimo però sarà chiamato a pagare imposte sulla plusvalenza in ipotesi di vendita dell’immobile oggetto di superbonus.

Riassumendo…

• La Legge di bilancio prevede una tassazione specifica per gli immobili venduti e oggetto di superbonus;
• non sono tassati gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale;
• sulla plusvalenza è possibile pagare un’imposta sostitutiva del 26%;
• la plusvalenza maggiorata scatta anche in ipotesi di lavori eseguiti dal locatario.