Lo spread assedia Monti, che ricorre ad altre tasse sulla casa

Obiettivo: riforma del catasto in modo tale da ancorare i valori reali di mercato a quelli catastali e non permettere situazioni di disequilibrio troppo evidenti. Basti pensare alla città di Roma dove il valore catastale di tutti i fabbricati arriva a 170 miliardi di euro, ma il valore reale supera largamente il doppio di tale valore con uno squilibrio di circa il 250 per cento. Il tutto a “costo zero” per il contribuente visto che i calcoli saranno effettuati su dati già in possesso dell’amministrazione.
Inoltre il costo zero deve essere inteso anche che la somma complessiva degli introiti derivanti da tale riforma del catasto mira più che altro a ridurre le sperequazioni e non ad attuare ulteriori aumenti di gettito in aumento rispetto a quelli già previsti dalla manovra (vedi anche Riforma catasto: nuova stangata in arrivo).
 

Superare il modello attuale

 Sebbene, per quanto fatto trapelare dalle ultime indiscrezioni, occorreranno diversi anni per poter completare la riforma, dovrebbe esserci una riduzione delle disuguaglianze in merito alle tasse sul mattone pagate e per ottenere tale tipo di effetto occorre che effettivamente il valore di un’immobile sia simile al valore di mercato. Inoltre occorrerà anche rivedere il sistema del moltiplicatore, uguale per tutti gli immobili di una stessa tipologia, che è stato anche rilanciato con la recente manovra ( infatti nel decreto salva Italia varato dal governo Monti viene prevista una rivalutazione del 60 per cento dell’intero patrimonio immobiliare).

Rapporto tra valore effettivo e valore catastale di 3,7 – Pertanto occorre ridurre il divario tra valore catastale e valore di mercato che in media, sul suolo italiano, è di circa 3,7 volte , ma in alcuni centri più grandi arriva a superare anche quota 10 o 12 ( come Napoli ad esempio). Pertanto basando la nuova Imu sui valori attuali no si avrebbe un’imposta che rispecchia realmente la ricchezza posseduta ma solo un’imposta che è applicata in maniera automatica sul valore catastale.
Basti pensare che le rendite catastali erano state introdotte più che altre per stabilire i valori da dare ad un’immobile in termini di guadagno locando l’immobile, e non sul valore reale del fabbricato. Se si considera che il valore delle locazione in un decennio è cresciuto di oltre il 70 per cento e che nel frattempo la rivalutazione sulla rendita introdotta è solo del 5 per cento si capisce come il pagamento dell’imu basato sulla rendita non sia un valore attendibile.

Le variazioni in programma

La modifica pertanto prevede di creare due valori distinti, quello reddituale (cioè il canone medio al netto delle spese) e quello patrimoniale (il prezzo di mercato), ed in questo caso i dati sono quasi tutti disponibili, anche se all’appello mancano ancora le dichiarazioni di alcuni milioni di immobili. Inoltre, al fine del calcolo della rendita effettiva, occorrerà effettuare il passaggio dagli attuali vani a i metri quadri ( anche perché il valore di un fabbricato è dato dal valore al metro quadro moltiplicato per i metri quadri dell’appartamento. Inoltre occorrerà individuare, di concerto tra associazioni di proprietari di case enti locali, ed associazioni di inquilini, i moltiplicatori idonei a definire in maniera corretta i vari valori reddituali.

 

I 5 punti su cui si baserà al riforma

 Tale provvedimento rientra pienamente all’interno della cosiddetta fase due del governo, fase che indica i vari provvedimenti da attuare per permettere crescita e sviluppo ed assicurare al contempo equità e rigore. 

All’interno del documento diffuso dal governo la riforma dovrebbe poggiare su cinque principi cardine che sono:
  • Rivisitazione della classificazione di tutti gli immobili;
  • Rendite che dovranno considerare il valore patrimoniale dell’immobile e dovranno anche rappresentare il reddito medio che normalmente è possibile ottenere dall’immobile tenuto conto di spese di manutenzione e di gestione del bene;
  • Occorre superare il “vano” come unità di misura della consistenza fiscale di un immobile;
  • Introduzione del sistema dei metri quadri anche per quanto riguarda la rendita a livello fiscale;
  • Si porrà fine al classamento degli immobili ordinari e si farà spazio a un sistema di funzioni statistiche che mettano in correlazione il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.

Tale obiettivo dovrebbe essere realizzato tenuto conto dei dati già in possesso dell’agenzia del territorio e ottenendo in tempi abbastanza ristretti gli ulteriori dati ancora mancanti.