Superbonus 110%: se si vende l’immobile lo sconto in fattura è salvo

Non è prevista alcuna penalizzazione in ipotesi di dimissione dell'immobile oggetto di lavori ammessi al superbonus 110%.

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Superbonus 110%: proroga semplificata per condomini e IACP

A breve l’immobile in cui vivo con la mia famiglia sarà oggetto di lavori ammessi al superbonus 110%. Ho già un accordo con la ditta esecutrice dei lavori per il riconoscimento dello sconto in fattura pari al corrispettivo dovuto.

Detto ciò, laddove dopo qualche anno decidessi di vendere l’immobile oggetto dei lavori, l’efficacia dello sconto verrebbe meno? Perdo il superbonus 110%?

Il superbonus 110%

Il superbonus 110% è una detrazione fiscale prevista dall’art.119 del D.L. 34/2020, decreto Rilancio, sulle spese sostenute per interventi di risparmio energetico e di riduzione del rischio sismico. I lavori devono essere eseguiti su immobili residenziali.

Nello specifico sono agevolati i seguenti tipi di intervento:

  • isolamento termico sugli involucri degli edifici;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
  • interventi antisismici.

Tali interventi sono definiti quali “interventi trainanti”.

Se collegati ad uno degli interventi appena citati, danno diritto alla detrazione del 110% anche ulteriori interventi: gli interventi rientranti nell’eco bonus ordinario (art.14 D.L. 63/2013); installazione di impianti solari fotovoltaici ( art.16-bis comma 1 DPR 917/86, TUIR); colonnine di ricarica la ricarica per veicoli elettrici.

Tali ulteriori interventi sono definiti “trainati”.

Effettuazione di interventi trainati

Gli interventi trainati devono essere effettuati congiuntamente a quelli trainanti.

Ciò sta a significare che: si considerano effettuati congiuntamente se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Indicazione rilevabili all’ articolo 2, comma 5 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico del 6 agosto 2020, decreto Requisiti.

Nella circolare n°24/E 2020, l’Agenzia delle entrate ha ulteriormente specificato che:

ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Nel loro complesso, gli interventi agevolati devono assicurare il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile – in quanto, come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima (terzultima) classe – il conseguimento della classe energetica più alta e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Le spese agevolate: c’è tempo fino al 30 giugno 2022

Il superbonus si applica alle spese sostenute dal primo luglio 2020 al 30 giugno 2022. Per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

Difatti, per i condomini opera una proroga semplificata del superbonus 110%.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà: la proroga al 31 dicembre 2022 opera a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo.

Soggetti beneficiari

Il superbonus 110% spetta ai soggetti espressamente individuai all’art.119 sopra citato:

  • condomìni;
  • persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
  • Istituti autonomi case popolari (IACP);
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
    organizzazioni non lucrative di utilità sociale;
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche (ASD) iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n.
    242.

Per le ASD, la detrazione spetta per i lavori effettuati su immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

La cessione della detrazione e lo sconto in fattura del superbonus 110%

Si può beneficiare del superbonus nel 730 o nel modello Redditi. In tale caso, si usufruisce della detrazione in 5 quote annuali di pari importo. Fino a concorrenza dell’Irpef dovuta in quello specifico anno.

In alternativa all’indicazione del Superbonus 110% nella dichiarazione dei redditi, il contribuente può optare:

  1. per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura);
  2. per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

Lo sconto non può essere superiore al corrispettivo previsto per i lavori. E’ ammessa la possibilità di applicare uno sconto parziale. E’ sempre necessario il consenso del fornitore.

Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante (110%), con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti.

Nello specifico, la cessione può essere disposta in favore: dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti) di istituti di credito e intermediari finanziari.

I soggetti che ricevono il credito (da cessione, punto 2) o che applicano lo sconto hanno, a loro volta, la facoltà di ulteriore cessione.

Lo sconto in fattura  e la vendita dell’immobile

Fatta tale doverosa ricostruzione e venendo al quesito su esposto, l’art.119 in parola, non prevede alcuna penalizzazione in ipotesi di dimissione dell’immobile oggetto di lavori ammessi al superbonus 110%. La domanda del lettore è comunque lecita. Infatti, per alcune agevolazioni quali ad esempio i crediti d’imposta, viene spesso prevista la restituzione dell’agevolazione fiscale laddove gli immobili acquisti con l’agevolazione siano oggetto di dismissioni entro un determinato arco temporale.

Detto ciò però, disposizioni in tal senso non sono previste per il superbonus 110%.

Difatti, anche se il lettore  provvederà ad alienare l’immobile oggetti di lavori ammessi al superbonus 110% e anche se ha optato per lo sconto, non sarà costretto a restituire il superbonus.

Particolari indicazioni sono state fornite dall’Agenzia delle entrate laddove la cessione dell’immobile oggetto dei lavori agevolati avvenga entro 5 anni dal suo acquisto.

La vendita dell’immobile entro 5 anni

In caso di vendita dell’immobile entro 5 anni dal uso acquisto entra in gioco un discorso sulle plusvalenze.

Infatti, sono considerate somme tassabili quali redditi diversi, articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente

le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Tali ultimi costi si riferiscono alle spese incrementative ossia che aumentano il valore del bene.

Nella risposta n° 204/2021, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che rientrano tra le spese incrementative anche quelle sostenute per i lavori ammessi al superbonus 110%. Anche se il contribuente ha optato per la cessione o lo sconto in fattura.

Da qui, in caso di vendita dell’immobile oggetto di lavori ammessi al 110%, la plusvalenze tassata sarà pari alla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, quest’ultimo aumentato delle spese ammesse al superbonus.

Difatti, grazie al superbonus, la plusvalenza tassabile si riduce.

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