Quando si parla di ristrutturazione condominiale si fa riferimento ai lavori fatti sulle parti comuni dell’edificio. Ad esempio, i lavori su tutta la facciata esterna. In tali casi, tutti gli adempimenti del caso, sono posti in essere dall’amministratore di condominio.
Quest’ultimo, infatti, è colui che ha compiti di carattere amministrativo, esecutivo e rappresentativo del condomino stesso.
Costui è anche chiamato a mettere in atto tutti gli adempimenti necessari per permettere poi ai singoli condomini di godere delle detrazioni fiscali a fronte dei lavori svolti.
Spesso l’amministratore di condominio, per il lavoro svolto chiede un compenso ai condomini.
Molti si domandano se, ad esempio, il compenso chiesto per le pratiche necessarie a godere del bonus ristrutturazione possa farsi rientrare tra le spese ammesse al bonus stesso.
Vediamo cosa nel pensa l’Amministrazione finanziaria.
I lavori sulle parti comuni del condominio
Per la ristrutturazione condominiale, a seconda della tipologia di lavori fatti, spettano bonus edilizi (bonus ristrutturazione, superbonus, bonus barriere architettoniche 75%, ecc.). Deve, tuttavia, trattarsi di lavori fatti su parti comuni dell’edificio. A tal fine, sono parti comuni del condominio quelle specificamente elencate all’art. 1117 del codice civile, ossia:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Ristrutturazione condominiale, la detrazione del compenso all’amministratore
Come anticipato, tutti gli adempimenti necessari per godere della detrazione fiscale a fronte della ristrutturazione condominiale sono posti in essere dall’amministratore, il quale per tale attività in genere chiede un compenso.
Il compenso è messo a bilancio ed è ripartito tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. L’Agenzia Entrate, ad ogni modo, nella Circolare n. 17/E del 2023 ha chiarito che tale compenso non può farsi rientrare tra le spese detraibili.
L’Amministrazione finanziaria giustifica questo suo orientamento con il fatto che si tratta di un costo non strettamente correlato ai lavori. Infatti, spiegano le Entrate, gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell’amministratore e come tali sono da configurarsi come spese generali da imputare al bilancio di condominio.
Riassumendo…
- per la ristrutturazione condominiale sono previsti bonus edilizi a seconda della tipologia di lavori. Di questi bonus ne godono i singoli condomini in funzione della spesa sostenuta da ciascuno
- gli adempimenti amministrativi per permettere ai singoli condomini di godere della detrazione fiscale sono posti in essere dall’amministratore di condominio
- il compenso pagato all’amministratore di condominio per gli adempimenti di cui al punto precedente non rientra tra le spese detraibili.