Mutuo più alto del costo della casa: la detrazione degli interessi va riparametrata

Laddove il capitale preso a mutuo è più alto del costo di acquisto della casa adibita o da adibire ad abitazione principale occorre riparametrare gli interessi detraibili ai fini IRPEF

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Laddove il capitale preso a mutuo è più alto del costo di acquisto della casa adibita o da adibire ad abitazione principale occorre riparametrare gli interessi detraibili ai fini IRPEF

Tra i vari oneri detraibili in sede di dichiarazione reddituale vi rientrano gli interessi pagati per il mutuo relativo all’abitazione principale. Se trattasi di Modello 730/2020 (anno d’imposta 2019) o di Modello Redditi PF/2020, questi vanno indicati rispettivamente al rigo E7 ed RP7. Nel dettaglio, oltre agli interessi sono ammessi in detrazione sotto questa voce anche (Circolare n. 13/E del 2019):

  • l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in altra valuta;
  • la commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
  • gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato nei mutui in contanti, le spese di istruttoria e le spese di perizia tecnica;
  • le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca. Qualora il contribuente abbia costituito un deposito presso il notaio in un dato anno e il notaio depositario emetta fattura nell’anno successivo, le spese sono detraibili dall’imposta dovuta per l’anno di costituzione del deposito in applicazione del principio di cassa. In tali casi, il contribuente è tenuto a conservare la documentazione attestante data e importo del deposito e la fattura emessa dal notaio.

Definizione di abitazione principale e limiti detraibilità

Ai fini dello sgravio fiscale in esame, per abitazione principale il legislatore intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tale scopo, come si evince dalla menzionata Circolare n.

13/E del 2019, rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Occorre poi considerare i limiti di detraibilità. A tal proposito occorre distinguere a seconda di quando è stato stipulato il mutuo. In particolare, per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, la detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 4.000 per ciascun intestatario del mutuo e non è possibile fruire della detrazione per la quota di mutuo del coniuge a carico. Per quelli stipulati, invece, dal 1993 in avanti, la detrazione spetta, comunque, su un importo massimo di euro 4.000 ma in caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, il limite è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Tale importo deve essere ripartito in parti uguali tra i mutuatari, ad eccezione del mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, per il quale il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

Quando il valore del mutuo è più alto del costo di acquisto

Potrebbe accadere che il valore del mutuo sia superiore al costo di acquisto della casa. Si pensi al caso in cui l’immobile da adibire ad abitazione principale abbia un costo di 110.000 euro ed il contribuente, a fronte di tale costo, sia riuscito ad ottenere un mutuo di 120.000 euro.

In questa ipotesi, il legislatore stabilisce che la detrazione spetta limitatamente alla quota di mutuo riferibile al costo dell’immobile riportato nel rogito, incrementato delle altre spese e degli altri oneri accessori debitamente documentati. Nel dettaglio per determinare la quota di interessi detraibili occorre riparametrare gli interessi risultanti dalla certificazione bancaria applicando la percentuale derivante dalla seguente formula:

  • (Costo di acquisto dell’immobile + oneri accessori) / valore del mutuo

Il risultato (espressa in termini percentuali) andrà poi applicato agli interessi pagati nel periodo d’imposta e risultanti dalla certificazione bancaria.

Si supponga ad esempio che gli interessi risultanti dalla predetta certificazione e pagati nel 2019 siano pari a 3.000 euro (il mutuo e la casa hanno unico intestatario). Si supponga inoltre che ci sono oneri accessori per euro 2.000. Dunque, in questo caso:

  • [(110.000 + 2.000) / 120.000 = 93,33%
  • Interessi deducibili = (3.000 x 93,33%) = 2.800 euro

Si tenga conto che rientrano nella voce “Oneri accessori” quelli sopra richiamati, ossia: l’onorario del notaio per l’acquisto dell’immobile; l’onorario del notaio per la stipula del mutuo; le spese di mediazione; le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali; l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca; l’imposta sostitutiva sul capitale prestato; le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare e quelle sostenute in caso di acquisto effettuato nell’ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale.

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