Mettersi a posto da possibili controlli sul superbonus e su altre agevolazioni grazie al nuovo condono edilizio 2024. Molti contribuenti hanno accolto la notizia del nuovo condono come una manna dal cielo. La presenza di eventuali difformità edilizie in sede di controllo sulla legittima spettanza del superbonus è un rischio da non sottovalutare che potrebbe addirittura portare alla perdita del 110.

Ma è davvero possibile sistemare ex post eventuali abusi edilizi di lieve entità dopo che i lavori 110 sono stati effettuati? In questo approfondimento cercheremo di capire qual è il reale impatto del nuovo condono edilizio 2024 sul 110 e sulle altre agevolazioni fiscali in essere per la ristrutturazione degli immobili residenziali.

Il superbonus 110 e gli altri bonus  in presenza di abusi edilizi

Prima di entrare nello specifico della questione, è necessario partire dall’analisi delle condizioni in presenza delle quali si decade dal superbonus.

A tal fine ci viene in aiuto l’art.119 del DL 34/2020.

Innanzitutto partiamo dal titolo abilitativo richiesto per i lavori superbonus.

Anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante CILA superbonus.

Ai fini del superbonus, nella CILA:

• sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione;
• è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo (articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001).

Nel corso di un’interrogazione parlamentare sul superbonus presentata in Commissione  Finanze è stato confermato che la maxi agevolazioni era possibile anche per un condomino provvisto di concessione edilizia e di titolo abitativo: costruito in difformità dal progetto originario, insanabile da un punto di vista urbanistico, ma reso alienabile con il ravvedimento dei condomini dopo aver pagato la relativa sanzione prevista dal comune di appartenenza.

Ciò perché, come detto la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo. Si tratta però di una risposta da prendere un po’ con le pinze. Da contestualizzare caso per caso, tenendo conto del tipo di difformità in essere rispetto all’immobile oggetto di lavori.

Superbonus 110 quanto si decade?

A ogni modo, al di là di quanto detto fin qui,  per gli interventi ammessi al superbonus 110%, la decadenza del beneficio fiscale opera esclusivamente nei casi di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione dei dati richiesti nel secondo periodo del  comma 13-ter dell’art.119 del D.L. 34/2020 (titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento ecc.);
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dalla disciplina del Superbonus (articolo 119, comma 14).

Inoltre:

Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità oppure omissione

Chi potrà salvare il superbonus e le altre agevolazioni edilizie con il nuovo condono edilizio 2024?

Veniamo alla questione bonus edilizi e nuovo condono edilizio 2024.

Grazie al nuovo condono sarà possibile sanare piccole difformità edilizie:

• difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
• le difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche;
• ecc.

Saranno anche possibili cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Questo quanto dichiarato dal MIMIT sul piano casa.

A ogni modo bisognerà attendere ancora un po’ per capire cosa sarà sanabile e cosa no.

Detto ciò però, ai fini delle agevolazioni fiscali rileva lo stato iniziale in cui si trova l’immobile. Pertanto fa fede la data di inizio lavori, rispetto a tale momento va verificata la la conformità dell’immobile alle norme edilizie.

Attenzione però, non tutto è perso.

Opere difformi e decadenza bonus edilizi. Cosa si può salvare con il condono edilizio 2024?

Infatti, riprendendo le indicazioni confermate dall’Agenzia delle entrate con la circolare n° 7E 2021, viene fuori che:

• la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi.
• la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi.

Nel primo caso, non si ha la  decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti; nel secondo caso invece, “opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi” si ha invece la perdita dei bonus edilizi (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 7).

Sul primo punto c’è da dire che posto che le opere superbonus possono essere realizzati mediante CILA, sembra non porsi il problema del diverso titolo abilitativo eventualmente richiesto; salvo che non siano stati effettuati altri lavori non 110 per i quali è richiesto altro titolo.

Nel secondo caso, si parla di opere difformi ma non solo. Rileva il contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi.

Difficile pensare che il nuovo condono edilizio 2024 possa permettere di superare anche tali difformità, difficilmente inquadrabili tra le violazioni formali. A ogni modo, non rimane che attendere il decreto del MIMIT per sapere con certezza ciò che potrà essere oggetto di condono o meno.

Riassumendo..

• Il MIMIT ha annunciato un nuovo condono edilizio nel c.d. piano casa;
• saranno ammessi anche cambi di destinazione d’uso;
• il condono edilizio non dovrebbe avere effetti sui bonus edilizi ai fini del superamento dei controlli da parte del Fisco.