Cedolare secca: cambia la misura degli acconti

Da giugno acconti al 100% dell'imposta versata lo scorso anno, la percentuale precedente era ferma al 95%

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Cedolare secca 2021 negozi con riduzione del canone: proposta di legge alla Camera

Fino al 2020 la misura dell’acconto della cedolare secca è stata pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Dal prossimo giugno, cambia la misura degli acconti. Infatti si passa dal dal 95% al 100%. Rimangono invariate le scadenze e le modalità di versamento.

Compresa la possibilità di rateazione del saldo e dell’acconto.

Ecco in chiaro come versare correttamente l’acconto della cedolare secca senza incorrere in sanzioni da parte del fisco.

La cedolare secca cos’è

Come alternativa alla tassazione ordinaria Irpef, i redditi da locazione possono essere tassati con la cedolare secca al 21%. Per i contratti a canone concordato, l’aliquota scende al 10%.

In particolare, l’aliquota del 10% si applica ai contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988).
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Ad esempio, rientrano tra i comuni con carenze di disponibilità abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia. I comuni confinanti con gli stessi nonché altri comuni capoluogo di provincia.

Optando per la cedolare secca, non si paga: l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata all’atto della registrazione del contratto o nelle annualità successive (modello RLI).

Cedolare secca affitti: gli immobili interessati

Gli immobili per le quali si intende optare per la cedolare secca, devono rientrare:

  • nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati)
  • e devono essere locate a uso abitativo.

Come da circolare, Agenzia delle entrate, n°26/E 2011,

sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi).

Cedolare secca quando si paga: i versamenti

Le scadenze dei versamenti della cedolare secca sono le stesse di quelle previste per l’Irpef.

Dunque, il saldo dell’anno N e l’acconto dell’anno n+1  si versano nell’anno N+1.

Per intenderci, entro il prossimo 30 giugno i contribuenti che hanno optato per la cedolare secca dovranno versare il saldo 2020 più il 1° acconto 2021.

Cedolare secca: cambia la misura degli acconti dal prossimo giugno

Oltre che le stesse scadenze, la cedolare secca si versa con le stesse modalità dell’Irpef. Dunque, come già anticipato sopra, con il meccanismo del saldo e dell’acconto. L’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base storica di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Fino al 2020, la misura dell’acconto è stata pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Ad esempio, se per il 2019 avevamo versato in totale, un’imposta sostitutiva (qual è la cedolare secca) per un importo pari a 1.000 euro, a giugno 2020, abbiamo versato un acconto pari a 950 euro.

Dal prossimo giugno (comma 112, Legge 145/2018) cambia però la misura degli acconti. Infatti si passa dal dal 95% al 100%. Riprendendo l’esempio precedente, per un’imposta sostituiva dell’anno N pari a 1.000 euro, verseremo un acconto N+1 di 1.000 euro.

Attenzione, anche per la cedolare secca valgono le regole ordinarie di rateazione del saldo e dell’acconto previste per l’Irpef.

Il pagamento dell’acconto, da eseguire se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro: la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno, la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre.

Il saldo e la prima rata d’acconto possono essere versati anche entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Inoltre, il saldo e la prima rata di acconto possono essere versati in rate mensili (l’acconto di novembre deve essere pagato in unica soluzione). In ogni caso, il versamento rateale deve essere completato entro il mese di novembre.

La rateazione non deve necessariamente riguardare tutti gli importi. Ad esempio, è possibile rateizzare il primo acconto e versare in un’unica soluzione il saldo, o viceversa.

Le regole per i soggetti ISA

Per i soggetti ISA, le regole di versamento dell’acconto sono diverse. La differenza sta nel fatto che la prima rata dell’acconto è pari al 50% così come la seconda, anziché 60% più 40%.

Dunque le due rate di acconto sono uguali, cioè entrambe del 50%.

Tale disposizione riguarda per i contribuenti che contestualmente:

  • esercitano attività per le quali sono stati approvati gli ISA, prescindendo dal fatto che li applichino o meno, e
  • dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito dal decreto ministeriale di approvazione.

Difatti, la regola si applica anche a coloro che:

  • applicano il regime forfetario agevolato (articolo 1, commi 54-89, legge n. 190/2014);
  • applicano il regime fiscale di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità (articolo 27, commi 1 e 2, decreto legge n. 98/2011)determinano il reddito con altre tipologie di criteri forfetari;
  • ricadono nelle altre cause di esclusione dagli ISA.

Ti starai chiedendo perché sono citati i soggetti ISA se la cedolare secca non può essere applicata da persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professione.

Ebbene, ciò non esclude che, nell’ambito della propria sfera privata, tali soggetti possiedano un immobile destinato a locazione con opzione per la cedolare secca.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie. Ciò significa che se ,ad esempio, abbiamo un credito Irpef  possiamo utilizzarlo per pagare la cedolare secca del prossimo giugno.

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