Agevolazioni prima casa: senza la residenza è necessario revocare la dichiarazione di intento

L'Agenzia delle entrate deve essere puntualmente informata per riliquidare le imposte dovute dal contribuente.

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L'Agenzia delle entrate deve essere puntualmente informata per riliquidare le imposte dovute dal contribuente.

Tra i requisiti da rispettare per la fruizione dell’agevolazione “prima casa”, è previsto che l’immobile da acquistare sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza. Se non si rispetta l’impegno assunto nell’atto di compravendita, il contribuente deve regolarizzare la propria posizione.

 

Le conseguenze possono essere diverse a secondo se sia trascorso o meno il termine dei 18 mesi.

Ecco in chiaro come chiudere la partita con il fisco ricorrendo anche al ravvedimento.

Le agevolazioni 1° casa

Le agevolazioni 1° casa sono regolate dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata dal DPR n°131/86 (testo unico imposta di registro, TUR). Difatti, in tal modo sono disciplinate le condizioni di accesso alle agevolazioni prima casa, con esclusione per  quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (abitazioni di lusso).

 

Le agevolazioni in essere possono essere essere individuate come da tabella in basso.

 

Agevolazioni 1° casa

 

Venditore privato o Impresa (vendita esente Iva)

  • Imposta di registro 2% con un minimo di 1.000 euro (opzione sistema prezzo-valore);
  • ipotecaria 50 euro;
  • catastale 50 euro.

 

 

Venditore Impresa con vendita soggetta a Iva

  • Iva 4%;
  •  imposta ipotecaria 200 euro;
  •  catastale 200 euro;
  •  registro 200 euro

 

Ai fini dell’applicazione delle suddette condizioni:

 

  1. l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
  2. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  3. nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiara di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Sul punto 2, è ammesso alle agevolazioni 1° casa:

 

  • il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa,
  • a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Le sanzioni in caso di dichiarazioni mendaci

In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici in parola  prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto:

 

  • sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria,
  • nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Mancanza del requisito della residenza

Come anticipato sopra tra i requisiti previsti per la fruizione dell’agevolazione “prima casa”, è richiesto che l’immobile da acquistare “sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza”.

 

Difatti, all’atto di acquisto il contribuente rende la dichiarazione di impegno nell’atto di acquisto (dichiarazione di intento).

 

Come da circolare, Agenzia delle entrate,  n. 38/E 2005, “(.)il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al comune (.)la dichiarazione di trasferimento…” .

 

A tal proposito, la dichiarazione dell’acquirente di volere stabilire la residenza nei diciotto mesi è prevista dalla legge a “pena di decadenza” dall’agevolazione. Dunque, il mancato trasferimento nel termine dei diciotto mesi comporta, quindi, la perdita dell’agevolazione.

 

L’effettivo realizzarsi del requisito della residenza prescritto dalla norma dipende, infatti, da un comportamento che il contribuente dovrà porre in essere in un momento successivo all’atto (Risoluzione n°105/e 2011).

 

Al fine dell’applicazione delle sanzioni sopra individuate:

  •  la dichiarazione resa risulterà mendace e, pertanto,
  • si realizzerà la decadenza dall’agevolazione,

 

solo qualora, decorsi i diciotto mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza.

La revoca della dichiarazione di intento se non sono spirati i 18 mesi

Laddove il contribuente non intenda già trasferire la propria residenza, le indicazioni operative da seguire sono diverse a secondo se è spirato o meno il termine dei 18 mesi.

Nel primo caso, l’acquirente:

 

  • è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, con la quale revoca la dichiarazione d’intenti
  • e richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione.

 

In tale caso non è dovuta la sanzione del 30% ma solo la maggiore imposta e gli interessi. Interessi dovuti dalla data di stipula dell’atto di compravendita.

 

In pratica, il fisco procede alla riliquidazione dell’atto di compravenduta ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione.

Trascorsi i 18 mesi

Laddove invece è passato il termine dei 18 mesi, senza che il contribuente abbia provveduto a trasferire la residenza o a presentare all’ufficio dell’Agenzia una istanza di revoca della dichiarazione di intenti, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.

 

In tal caso, il contribuente deve pagare non solo la maggiore imposta dovuta e gli interessi, ma anche la sanzione del 30%.

 

Se intendere ricorrere al ravvedimento, deve regolarizzare il proprio comportamento:

 

  • presentato apposita istanza con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e
  • richiedere la riliquidazione dell’imposta.

 

In tale caso le sanzioni sono dovute in misura ridotta, art.13 D.lgs 472/1997. A seconda del momento in cui avviene il pagamento rispetto alla data di decadenza delle agevolazioni. Partendo dunque dal giorno in cui maturano i 18 mesi dalla stipula dell’atto (Risoluzione n°105/e 2011).

 

Ad ogni modo, ricevuto  l’avviso di riliquidazione dell’imposta, il contribuente regolarizza la sua posizione,  con il pagamento della maggiore imposta, delle sanzioni ravvedute e degli interessi, nel termine di sessanta giorni dalla notificazione dell’avviso di liquidazione.

 

Per esempio se la decadenza è avvenuta in data 30 settembre 2020,  la sanzione del 30% è ridotta:

 

  • ad 1/10 con pagamento effettuato entro 30 gg dal 30 settembre;
  • ad 1/9 con pagamento entro 90 gg,
  • ecc.

 

Indicazioni valide sia con riferimento agli atti assoggettati ad imposta di registro che ad IVA.

 

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