Agevolazioni prima casa: il credito d’imposta in dichiarazione dei redditi 2021

Il bonus spetta anche se l'acquisto della nuova abitazione precede la vendita dell'immobile già posseduto

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Agevolazioni prima casa: il credito d'imposta in dichiarazione dei redditi

Nella prossima dichiarazione dei redditi, deve essere indicato il credito d’imposta spettante per il riacquisto della prima casa. Si parla di riacquisto in quanto il credito d’imposta spetta a coloro che tra il 1° gennaio 2020 e la data di presentazione della dichiarazione dei redditi abbiano acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa” entro un anno dalla vendita di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni. In tal modo si recuperano le imposte pagate sul primo immobile.

Ecco come indicare il credito d’imposta nella prossima dichiarazione dei redditi, 730 o modello Redditi.

[Agevolazioni prima casa: il credito d’imposta in dichiarazione dei redditi]

Le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa sono disciplinate  dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata dal DPR n°131/86 (testo unico imposta di registro, TUR).

Difatti, in tal modo sono individuate le condizioni di accesso alle agevolazioni prima casa. Alle condizioni indicate nella Tariffa, si applicano; l’imposta di registro al 2%, l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Le agevolazioni prima casa si applicano per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (case di lusso).

Le condizioni per accedere alle agevolazioni 1° casa

Per beneficiare della agevolazioni prima casa, è necessario che:

  • l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza ove la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune dove svolge la sua attività;
  • il compratore non sia titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;
  • l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in parola.

Si applicano le agevolazioni prima casa anche se l’acquirente possiede già un immobile acquistato fruendo della stessa agevolazione, se quest’ultimo immobile è alienato entro un anno dall’atto (comma 4-bis dello stesso articolo 1 della Tariffa).

Il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, ex art. 7 commi 1 e 2 della Legge 448/1998, spetta ai contribuenti che acquistano un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa” entro un anno dalla vendita di un altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni.

Il bonus spetta anche nell’ipotesi in cui un soggetto acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta.

In base a quanto ribadito nella circolare n°9/E 2020:

l’agevolazione si applica anche con riferimento all’immobile in corso di costruzione, purché si tratti di unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (Risoluzione 1.08. 2017, n. 107/E).

Il credito d’imposta spetta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’eccedenza rispetto a quanto pagato per il primo acquisto non può essere chiesta a rimborso.

Dunque:

  • l’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso,
  • non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.

Sulla base delle indicazioni fornite nel corso del tempo dall’Agenzia delle entrate, è possibile beneficiare del credito d’imposta anche laddove il contribuente proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

Tuttavia, la vendita dell’immobile deve avvenire entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

In riferimento al periodo d’imposta 2020, il termine di un anno entro il quale effettuare l’alienazione dell’immobile preposseduto è stato oggetto di sospensione. Insieme ad altri termini sempre legati alle agevolazioni 1° casa.

La sospensione dei termini per gli adempimenti 1° casa

In considerazione delle varie limitazioni agli spostamenti e delle restrizioni che hanno colpito quasi tutte le attività economiche causa Covid-19, il Governo, con l’art.24 del d.L. 23/2020, decreto Liquidità, considerando anche le successive modifiche, ha disposto:

  • la sospensione dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021 dei termini entro i quali effettuare gli adempimenti necessari per mantenere le agevolazioni prima casa o
  • per usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Pertanto, i termini entro i quali bisogna porre in essere gli adempimenti necessari per non perdere le agevolazioni prima casa riprenderanno/inizieranno a decorrere dal 1° gennaio 2022.

La sospensione opera per i seguenti termini (Circolare n° 9/E 2020):

  • i 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro i quali il contribuente deve trasferire la residenza nel comune della nuova abitazione;
  • il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve comprare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
  • il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un’abitazione principale, deve procedere alla vendita della casa ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata a sua volta acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.

La sospensione opera anche in riferimento al termine dei 12 mesi entro i quali è necessario procedere all’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa” per richiedere il credito d’imposta in esame.

L’utilizzo del credito d’imposta

Ritornando al credito d’imposta, lo stesso può essere utilizzato in 4 modi differenti tra loro.

  1. in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto;
  2. per l’intero importo, in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  3. in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
  4. in compensazione in F24.

La compensazione può essere anche parziale. L’eventuale credito residuo può essere indicato in dichiarazione dei redditi. Per il successivo utilizzo in compensazione.

Laddove il contribuente decida di utilizzarlo il compensazione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto, deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto.

Nell’atto devono essere indicati (circolare 19/E 2020):

  • gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
  • nel caso in cui per l’acquisto del suddetto immobile era stata corrisposta l’IVA ridotta in assenza della specifica agevolazione c.d. “prima casa”, la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla data dell’acquisto medesimo;
  • gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

Nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’IVA sull’immobile alienato, è necessario produrre le relative fatture.

Nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà.

L’indicazione in dichiarazione dei redditi

Sulla base di quanto detto nei paragrafi precedenti,  il credito d’imposta può essere indicato in dichiarazione dei redditi 2021, periodo d’imposta 2020.

In riferimento al periodo d’imposta 2020, il credito d’imposta spetta a coloro che:

  • tra il 1° gennaio 2020 e
  • la data di presentazione della dichiarazione dei redditi abbiano acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa” entro un anno dalla vendita di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni.

Nello specifico, nel modello Redditi, il credito d’imposta deve essere indicato nel quadro CR, rigo CR7 (nel 730, quadro G, rigo G1):

  • in colonna 1  (Residuo precedente dichiarazione) va indicato il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta risultante dalla precedente dichiarazione, credito già indicato nel rigo RN47, colonna 11, del Mod. REDDITI 2020 ovvero quello indicato nel rigo 131 del prospetto di liquidazione (mod. 730-3) del mod. 730/2020;
  • Colonna 2 (Credito anno 2020): credito d’imposta maturato nel 2020;
  • Colonna 3, il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24 fino alla data di presentazione della dichiarazione 2021, periodo d’imposta 2020.

Attenzione il rigo CR7 non deve essere da coloro che hanno già utilizzato il credito di imposta:

  1. in in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
  2. in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
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