Pasquale Pirone
Quando due porzioni immobiliari confinanti – per esempio due appartamenti uno accanto all’altro, oppure un’abitazione con un locale attiguo – vengono utilizzate come se fossero un’unica casa, la tentazione è considerarle automaticamente come una sola unità ai fini dell’imposta municipale (IMU). In realtà, per ottenere l’esenzione IMU abitazione principale sull’intero compendio serve un passaggio formale imprescindibile: la fusione catastale. Senza questo adempimento, l’uso “unitario” non basta e il beneficio non si estende a entrambe le porzioni.
IMU abitazione principale: il principio confermato dalla Cassazione
Un recente intervento della Corte di Cassazione (Ordinanza 27 ottobre 2025, n. 28420) ha riaffermato con chiarezza la regola: se due immobili confinanti, anche collegati internamente e adibiti di fatto, entrambi, a residenza di chi li occupa, restano registrati con distinti identificativi catastali, non possono godere entrambi dell’esenzione IMU abitazione principale.
In sostanza, per il tributo conta la fotografia ufficiale che risulta al Catasto, non l’assetto di utilizzo quotidiano.
Questo orientamento elimina le incertezze interpretative che negli anni hanno alimentato contenziosi. Il messaggio è lineare: l’unificazione funzionale non è sufficiente; serve la piena unificazione giuridico-catastale.
Perché la situazione catastale è decisiva
L’IMU si calcola partendo dalla rendita catastale dell’unità immobiliare. Se le unità sono due e hanno rendite autonome, il sistema tributario le considera immobili distinti.
Ne deriva che l’esenzione IMU abitazione principale può riguardare soltanto l’unità che corrisponde all’abitazione principale registrata, mentre l’altra – pur se comunicante e utilizzata insieme – rimane soggetta all’imposta, salvo altri casi particolari non rilevanti in questo contesto.
La normativa, quindi, lega il beneficio alla qualificazione catastale, perché è lì che si definiscono consistenza, categoria e identificativo dell’immobile.
Finché tali elementi restano separati, anche il trattamento fiscale rimane separato.
La fusione catastale: requisito per il riconoscimento del beneficio sull’intero immobile
Per ottenere l’esenzione piena quando si dispone di due unità contigue usate come unica casa, occorre chiedere la fusione catastale. Con questa operazione:
- si uniscono le planimetrie in un’unica rappresentazione;
- si ottiene un solo identificativo (foglio, particella, subalterno) per la nuova unità;
- si ridetermina la rendita catastale, tenendo conto dell’accorpamento.
L’iter viene curato da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che predispone gli atti necessari e trasmette la pratica agli uffici competenti. Solo dopo l’esito positivo della fusione il nuovo bene viene riconosciuto, agli effetti catastali, come una singola abitazione principale. Da quel momento, se ricorrono gli altri presupposti ordinari (residenza anagrafica e dimora abituale del nucleo), l’esenzione IMU abitazione principale si applica all’intero immobile risultante.
Questo passaggio è cruciale per allineare la situazione di fatto a quella giuridica. Il Catasto, infatti, è il riferimento che il Comune utilizza per verificare i presupposti dell’esenzione e calcolare l’imposta.
IMU abitazione principale: cosa accade se non si procede alla fusione
L’assenza di fusione comporta conseguenze concrete. In caso di due unità contigue senza accorpamento, l’ente locale (il comune) può legittimamente richiedere l’IMU su almeno una delle porzioni ancora autonome.
Non è possibile invocare l’utilizzo unitario o la presenza di un’apertura interna per sottrarsi al prelievo. L’orientamento ribadito dalla Cassazione chiude la strada a interpretazioni “di favore” basate soltanto sull’assetto funzionale.
Questo vale in modo particolare nelle situazioni in cui, dopo un acquisto o una ristrutturazione, si trasformano due alloggi adiacenti in un’unica abitazione di fatto, senza però aggiornare i dati catastali. In tali casi il rischio è duplice: da un lato il pagamento dell’IMU per l’unità “secondaria”, dall’altro possibili contestazioni in sede di controllo, con richieste di versamenti arretrati, sanzioni e interessi.
Perché conviene verificare prima di comprare o ristrutturare
Nei progetti che prevedono l’unione di spazi confinanti, la pianificazione fiscale è essenziale. Una verifica preventiva della posizione catastale consente di comprendere:
- se esistono impedimenti tecnici all’accorpamento (per esempio differenti categorie non compatibili o difformità da sanare);
- l’impatto della nuova rendita sul quadro complessivo dell’immobile;
- i tempi per ottenere l’unico identificativo catastale e rendere effettiva l’esenzione IMU abitazione principale su tutto il bene.
Inserire la fusione nella sequenza delle attività – insieme agli adempimenti edilizi e urbanistici – evita incongruenze tra utilizzo, Catasto e imposizione. In assenza di questo coordinamento, ogni scelta edilizia che porta all’uso unitario rischia di non tradursi in un corrispondente vantaggio fiscale.
IMU abitazione principale, esempio tipico: due appartamenti con porta interna
Si consideri il caso, frequente nelle ristrutturazioni, di due appartamenti adiacenti collegati da una porta interna e impiegati come casa familiare. Finché la banca dati catastale mostra due subalterni distinti, l’esenzione IMU abitazione principale potrà essere riconosciuta solo a uno dei due.
L’altro rimarrà imponibile, a prescindere dal fatto che venga utilizzato come parte integrante della stessa residenza. Per esempio per camere aggiuntive, studio o salotto. Solo dopo la fusione catastale e l’attribuzione di un unico subalterno la situazione si uniforma e l’esenzione copre l’intero compendio.
Riassumendo
- Uso unitario senza fusione: non basta per estendere esenzione IMU a tutte le porzioni; la posizione catastale prevale.
- Fusione catastale: è il requisito che trasforma due unità contigue in una sola, con un unico identificativo e una rendita aggiornata.
- Effetti fiscali: senza fusione, il Comune può chiedere l’IMU su almeno una unità; dopo la fusione, l’esenzione copre l’intero immobile che costituisce abitazione principale.
- Controlli e rischi: in mancanza di accorpamento, possibili richieste di arretrati, sanzioni e interessi.
- Buone pratiche: verificare la situazione catastale prima di acquistare o ristrutturare immobili confinanti e pianificare la procedura di accorpamento.
