Condominio, riforma ritirata: l’analisi di Andrea Tolomelli, presidente ABICONF

La proposta di legge Atto Camera 2692 (c.d. Proposta di Legge Gardini), che nei mesi scorsi aveva acceso il dibattito nel mondo condominiale, è stata ufficialmente ritirata in questi giorni. Il testo prevedeva una riforma profonda della figura dell’amministratore di condominio: obbligo di laurea triennale anche per gli amministratori interni, formazione continua, istituzione di un elenco nazionale presso il MIMIT e introduzione del revisore contabile condominiale con funzioni di certificazione dei rendiconti. Non solo. La proposta riscriveva l’articolo 1130-bis del Codice civile imponendo un bilancio più strutturato e standardizzato, rafforzava i poteri dell’amministratore in materia di sicurezza degli edifici e introduceva nuove regole sul recupero dei crediti dal conto corrente condominiale.

Una rivoluzione che aveva diviso associazioni e professionisti tra favorevoli e contrari, soprattutto per l’impatto su costi e accesso alla professione. Dopo il ritiro ufficiale, resta però aperta la questione della professionalizzazione del settore. Intervistiamo il dott. Andrea Tolomelli, presidente di ABICONF, associazione di Confcommercio e punto di riferimento nazionale per gli Amministratori di condominio, gli Amministratori di patrimoni immobiliari e i revisori di contabilità condominiale.

L’ultima riforma del condominio: la Legge n. 220/2012

Presidente Tolomelli, la proposta di riforma del condominio puntava a riscrivere le regole del settore dopo oltre dieci anni dalla Legge n. 220/2012. Dal vostro osservatorio, era davvero la riforma di cui il condominio italiano aveva bisogno?

Effettivamente oggi c’è una forte discrepanza tra quello che è il ruolo dell’Amministratore nella norma civilistica (sia pure riformata nel 2012) con quello che è la necessità e richiesta dell’utenza; tant’è che la stessa norma UNI 10801, di recente revisione, né coglie diversi aspetti non coincidenti con la previsione codicistica.

Purtroppo non era la Proposta di riforma Gardini a raccogliere questa esigenza, la quale si limitava ad alcuni aspetti correttivi delle norme in essere ed anzi, a mio avviso, prevedendone altri inutili o controproducenti.

Una laurea (e non solo) per l’amministratore di condominio

Il punto che più faceva rumore era l’obbligo di laurea triennale per tutti gli amministratori, anche quelli interni. Era una misura che avrebbe innalzato la qualità o un colpo a molti che lavorano da anni senza titolo alcun accademico?

E’ un falso problema. Anzitutto la proposta riforma prevedeva l’obbligo per il futuro facendo salvo chi già esercita la professione. In un’ottica futura sicuramente un titolo di studio universitario sarebbe stato più adeguato rispetto al diploma previsto nella norma introdotta dalla riforma del 2013.

Con questa riforma sarebbe scomparsa di fatto la figura dell’amministratore “fai da te”, ossia il caso in cui sia lo stesso condomino interno (non laureato) ad amministrare il condominio. Sarebbe stato un passo avanti in termini di tutela dei condòmini o un rischio soprattutto per i piccoli condomìni, dove i costi sono già un tema sensibile?

La nostra Associazione sono anni che chiede la soppressione della parte dell’articolo 71 bis ove ammette al condomino di ricoprire l’incarico di Amministratore di Condominio senza particolari requisiti formativi.

È una facoltà in contrasto con l’inquadramento professionale dell’Amministratore di Condominio, che non può essere elusa dal fatto che un soggetto sia condomino. La norma è “scippo” della professionalità dell’Amministratore.

L’Avvocato, L’Architetto, il Commercialista devono essere tali anche per questioni proprie o di propri familiari e altrettanto dovrebbe essere per l’Amministratore di Condominio. In tal senso era apprezzabile la previsione della Proposta di Legge Gardini.

La riforma avrebbe insistito molto, oltre che sull’obbligo della laurea triennale, anche su formazione iniziale e aggiornamento continuo. Il sistema attuale sarebbe stato pronto a reggere questo salto di qualità o poteva correre il rischio di creare obblighi difficili da sostenere nella pratica?

Da formatore da oltre vent’anni credo che effettivamente oggi sia opportuno lavorare con corsisti che abbiano una formazione culturale a livello universitario. Per quanto attiene agli Amministratori che esercitano già l’attività ritengo che già questi affrontano un sufficiente percorso formativo ed informativo. Forse l’utenza non riconosce agli Amministratori un ruolo e compenso adeguato.

L’albo degli amministratori e la figura del revisore contabile

Un’altra novità sarebbe stato l’elenco nazionale degli amministratori presso il MIMIT (una sorta di albo degli amministratori di condomini). Secondo lei poteva essere uno strumento di trasparenza e garanzia oppure un nuovo livello di burocrazia che sarebbe finito per gravare su amministratori e condòmini?

Se correttamente integrato con il sistema associativo di formazione e controllo degli iscritti la creazione di un albo potrebbe rappresentare sicuramente uno strumento informativo utile a rafforzare la categoria e le caratteristiche “culturali” e “professionali” degli iscritti rispetto ai clienti. Certo molto dipenderebbe dalle caratteristiche di tale elenco.

Avrebbe fatto il suo ingresso ufficiale anche il revisore contabile condominiale. Si sarebbe resa obbligatoria la nomina in quei condomini con più di 20 partecipanti ovvero con più di 60 condomini nei casi di supercondominio. Inoltre la figura doveva essere esterna al condominio. Secondo lei, una figura destinata a rafforzare la fiducia nella gestione o un ulteriore costo che molti condomìni avrebbero faticato a sostenere?

Nettamente contrario all’introduzione di un revisore contabile in Condominio.

Difficilmente compatibile con le tempistiche di redazione e approvazione dei bilanci, il revisore rappresenterebbe un ulteriore costo ed una incombenza non necessaria che anzi potrebbe divenire foriera di nuovi contenziosi e conflitti di competenza tra decisioni assembleari e revisione, per poi non parlare dall’oggettiva difficoltà di trovare un sufficiente numero di revisori. Forse sarebbe più opportuno certificare i programmi di gestione per permettere un’agevole controllo della contabilità da parte degli stessi condomini o professionisti da loro coinvolti. A nostro avviso, in qualità di rappresentante dell’ABICONF, la revisione dovrebbe rimanere nell’alveo del contenzioso stragiudiziale e giudiziale.

Contabilità e sicurezza degli edifici

La riforma voleva riscrivere l’articolo 1130-bis del Codice civile introducendo un rendiconto condominiale molto più strutturato: registro di contabilità per cassa, conto economico per competenza, situazione patrimoniale, stato di riparto e nota esplicativa, con certificazione del revisore. Anche qui, secondo lei poteva trattarsi di un salto di trasparenza che avrebbe potuto ridurre contenziosi e impugnazioni pretestuose oppure avrebbe rischiato di trasformare il bilancio condominiale in un adempimento quasi “da società di capitali”, con inevitabile aumento dei costi per i condomìni?

Ribadiamo che a nostro avviso dovrebbe ragionarsi sulla certificazione dei programmi di gestione e di qui si potrebbe ragionare in termini condivisi di chiarezza espositiva.

La proposta di riforma voleva rafforzare i poteri dell’amministratore sulla sicurezza degli edifici, consentendogli di intervenire anche in caso di inerzia dell’assemblea. Una soluzione che, a suo parere, poteva rivelarsi adeguata?

Per quanto alla sicurezza credo che già è difficilmente contestabile dai condomini il controllo e certificazione degli impianti. Forse sarebbe più opportuno suggerire il riferimento a Enti in grado di esaminare tutto lo stabile e tenere sotto controllo tutti gli impianti in esso presente. Anche qui la norma UNI individua un utile strumento nel “Fascicolo del Condominio”.

In che direzione bisogna andare dopo il ritiro della proposta

Se potesse mandare un messaggio diretto al legislatore, dopo che ormai la proposta di riforma è stata ritirata, quale sarebbe la linea rossa da non superare? E che ruolo intenderebbe giocare ABICONF nel confronto politico che potrebbe accompagnare una nuova proposta di cambiamento?

Rispetto alla decisione di ritirate la Proposta di Legge Gardini, ci spiace si sia interrotto il tavolo di confronto con le Associazioni di categoria, nell’ambito del quale eravamo convinti si sarebbe potuto addivenire ad uno stralcio della parte riguardante la revisione e ad una sostanziale condivisione su alcune modifiche dell’attuale normativa. Ora ci faremo portatori dell’interesse degli associati alla promulgazione di un “correttivo” legislativo rispetto ad alcune norme che necessitano una riformulazione e/o un aggiornamento. Comunque ABICONF sarà sempre interlocutore attivo rispetto ad ogni normativa che interessi la materia condominiale.