Pasquale Pirone
La cedolare secca locale commerciale ha rappresentato una novità significativa nel panorama fiscale italiano, seppur di breve durata. Introdotta dalla legge di bilancio per il 2019, questa agevolazione ha offerto ai proprietari di immobili commerciali un’alternativa più vantaggiosa alla tassazione ordinaria.
Tuttavia, l’esperienza è stata limitata nel tempo, generando spesso dubbi tra i contribuenti ancora oggi. Un’analisi attenta della normativa può chiarire i contorni di questa misura ormai non più applicabile, ma che ha lasciato un’impronta importante nel dibattito tributario.
L’origine della cedolare secca per locale commerciale
Con la legge n. 145 del 30 dicembre 2018, in vigore dal 1° gennaio 2019, il legislatore ha esteso il regime della cedolare secca – finora applicabile solo alle locazioni ad uso abitativo – anche ad alcune tipologie di immobili commerciali.
In particolare, il comma 59 dell’articolo 1 di tale legge ha previsto la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 21% sui contratti di locazione stipulati nel corso del 2019 relativi ad immobili di categoria catastale C/1.
Questa apertura ha riguardato i locali destinati ad uso negozio o bottega, con una superficie non superiore a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’agevolazione era estesa anche alle pertinenze locate congiuntamente, purché appartenenti a categorie catastali compatibili. In tal modo, il proprietario aveva la facoltà di scegliere tra la tassazione ordinaria, basata sugli scaglioni IRPEF, e la cedolare secca con aliquota fissa.
Caratteristiche e vantaggi del regime agevolato
Durante il 2019, i locatori che avevano optato per la cedolare secca sui locali commerciali hanno beneficiato di un’imposta sostitutiva del 21% sul canone di locazione annuo. Questo regime permetteva di evitare il cumulo del reddito da locazione con altri redditi soggetti a tassazione progressiva IRPEF, riducendo così l’onere fiscale complessivo.
Oltre al vantaggio dell’aliquota fissa, il regime comportava anche l’esenzione da alcune imposte accessorie: in particolare, non si dovevano corrispondere né l’imposta di registro né quella di bollo sul contratto di locazione. Un risparmio non indifferente, soprattutto per i contratti di lunga durata, che ha reso la cedolare secca per i locali C/1 una soluzione particolarmente interessante per i piccoli proprietari.
Una misura temporanea: la scadenza al 31 dicembre 2019
Nonostante il favore con cui era stata accolta, la cedolare secca locale commerciale è rimasta in vigore solo per un periodo molto limitato. La normativa, infatti, limitava espressamente l’applicabilità ai soli contratti stipulati entro il 31 dicembre 2019. Dopo tale data, l’agevolazione è decaduta, senza che venisse prorogata nelle successive leggi di bilancio.
Dal 1° gennaio 2020, pertanto, non è più possibile accedere a questa forma di tassazione agevolata per i nuovi contratti commerciali. Per i proprietari di immobili di categoria C/1, ciò significa dover tornare al regime ordinario, che prevede la tassazione del reddito da locazione secondo gli scaglioni progressivi dell’IRPEF, oltre all’applicazione delle imposte di registro e bollo.
Cedolare secca oggi: solo per finalità abitative
Attualmente, la cedolare secca continua a rappresentare un’opzione fiscale molto apprezzata, ma limitata esclusivamente agli immobili locati per uso abitativo.
Il presupposto imprescindibile per poterne beneficiare è che l’immobile sia classificato tra le categorie catastali abitative (come A/2, A/3, A/4 ecc.) e che venga effettivamente destinato alla residenza dell’inquilino.
Inoltre, è necessario che il contratto di locazione venga stipulato da una persona fisica che non agisca nell’ambito di un’attività d’impresa, arte o professione. Questi requisiti escludono automaticamente la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione commerciale, salvo le eccezioni già previste e oggi non più attive.
Implicazioni per i contratti stipulati oggi
Per i proprietari che intendono affittare un locale commerciale nel 2025, la normativa è chiara: la cedolare secca locale commerciale non è più applicabile. Qualsiasi reddito generato dalla locazione di immobili classificati come C/1 deve essere dichiarato come reddito fondiario e tassato con le modalità ordinarie.
Resta ovviamente possibile adottare strumenti contrattuali per ottimizzare la gestione fiscale, come la scelta tra il canone libero e quello concordato, o la previsione di clausole particolari nel contratto per gestire eventuali aggiornamenti ISTAT o spese accessorie. Tuttavia, la tassazione IRPEF resta ineludibile, così come gli obblighi correlati alla registrazione del contratto.
Il dibattito sulla reintroduzione della cedolare secca locali commerciali
Negli ultimi anni, diverse associazioni di categoria e operatori del settore immobiliare hanno invocato il ritorno della cedolare secca locale commerciale, auspicando una nuova estensione che possa favorire la locazione di piccoli esercizi commerciali, soprattutto nei centri urbani minori e nei quartieri in difficoltà.
L’argomento è stato più volte oggetto di discussione in sede parlamentare, ma fino ad oggi non si è concretizzata alcuna norma in tal senso. In assenza di un intervento normativo, l’agevolazione resta quindi una parentesi chiusa nel tempo, benché ancora molto ricordata per i benefici che aveva saputo offrire.
Riassumendo
- Nel 2019 fu introdotta la cedolare secca per immobili commerciali C/1.
- L’aliquota agevolata prevista era del 21% sul canone annuo.
- Applicabile solo a locali fino a 600 mq e contratti firmati nel 2019.
- Dal 2020 la misura non è più in vigore.
- Oggi la cedolare secca è ammessa solo per immobili a uso abitativo.
- Si discute una possibile reintroduzione dell’agevolazione per rilanciare il commercio locale.
