Canone non percepito, scrittura privata non registrata? Decide la Cassazione

Il tema del canone locazione non percepito torna al centro del dibattito giuridico-tributario grazie all’ordinanza n. 12081 della Corte di Cassazione, depositata il 7 maggio 2025.

La pronuncia chiarisce i presupposti richiesti per rendere opponibili all’Amministrazione finanziaria gli accordi tra locatore e conduttore. Accordi riguardanti modifiche contrattuali non formalizzate con strumenti dotati di efficacia probatoria piena. L’intervento della Suprema Corte risulta di particolare rilevanza, poiché tocca direttamente il principio secondo cui i redditi fondiari devono essere dichiarati indipendentemente dall’effettivo incasso. A meno che non sussistano specifiche condizioni di esclusione.

Canone locazione non percepito: il quadro normativo di riferimento

La cornice giuridica dell’ordinanza ruota attorno all’articolo 2704 del codice civile.

Tale norma stabilisce che una scrittura privata priva di autenticazione può produrre effetti nei confronti dei terzi — e quindi anche dell’Erario — soltanto dal momento in cui ottiene una data certa., la quale può derivare da eventi oggettivi come la registrazione, la morte di una delle parti, o altri fatti sottratti alla disponibilità dei contraenti.

L’impatto fiscale di questa disposizione è evidente nel momento in cui il contribuente intende provare l’interruzione o la modifica di un rapporto locatizio attraverso un documento non registrato. Senza una data certa, il contenuto dell’accordo rischia di essere privo di validità ai fini dell’accertamento tributario.

Il caso specifico: divergenze tra reddito dichiarato e accertamento

L’oggetto del contenzioso che ha condotto all’intervento della Cassazione riguarda una differenza significativa tra quanto dichiarato da un contribuente in merito ai redditi da locazione di un immobile strumentale e quanto accertato dall’Agenzia delle Entrate.

Il contribuente aveva indicato un reddito pari a 52.991 euro per l’anno d’imposta 2016, mentre l’Amministrazione ne aveva stimato uno più elevato, pari a 78.021 euro su base annua.

A giustificazione della discrepanza, era stata prodotta una scrittura privata datata 11 maggio 2014, che riportava l’intesa tra locatore e conduttore circa la sospensione del pagamento del canone per i mesi da maggio a luglio 2014, periodo in cui si attendeva l’arrivo di un nuovo inquilino, poi subentrato a fine settembre dello stesso anno.

Il ruolo delle Commissioni tributarie e la diversità di giudizio

La vicenda processuale ha visto due differenti valutazioni. La Commissione tributaria provinciale di primo grado ha ritenuto inammissibile la scrittura prodotta, in quanto priva dei requisiti di data certa, e quindi non idonea a giustificare la riduzione del reddito da fabbricati.

La Commissione tributaria regionale, invece, ha ribaltato la decisione, valorizzando elementi come le dichiarazioni rese dal conduttore e le ricevute di pagamento riferite a canoni inferiori. Secondo questo organo, tali indizi potevano costituire una prova sufficientemente attendibile dell’effettiva modifica pattuita tra le parti.

Il ricorso dell’Agenzia e la risposta della Corte di Cassazione

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza di secondo grado, lamentando una violazione dell’art. 2704 c.c., oltre che degli articoli relativi alle presunzioni semplici (2727 e 2729 c.c.). Il punto centrale del ricorso è stato l’inidoneità degli elementi presuntivi (come le dichiarazioni di parte e le ricevute) a dimostrare con certezza l’anteriorità della scrittura privata.

La Cassazione ha accolto la tesi dell’Amministrazione, precisando che i canoni di locazione non percepiti restano imponibili. Salvo che il contratto venga formalmente risolto o dichiarato cessato mediante atti opponibili ai terzi. Finché l’accordo di locazione risulta in vigore, il reddito da fabbricati deve essere determinato su base teorica, in base alla rendita derivante dal contratto stesso. E indipendentemente dall’effettiva riscossione del canone.

Prove documentali e limiti delle scritture private per il canone non percepito

Un elemento cardine della pronuncia riguarda l’idoneità probatoria dei documenti prodotti. La Suprema Corte ha sottolineato come una scrittura privata non autenticata non possa assumere rilievo nei confronti dell’Amministrazione se non dotata di data certa in senso civilistico. Questo significa che prove alternative, come le dichiarazioni rese dal conduttore o ricevute emesse unilateralmente, non sono sufficienti a dimostrare la veridicità della modifica contrattuale, in quanto prive del requisito dell’oggettività verificabile.

La dichiarazione di parte, specie se proveniente da uno dei soggetti direttamente coinvolti, manca del carattere di terzietà. E dunque non può essere assunta quale fonte probatoria attendibile. Allo stesso modo, le ricevute non registrate non forniscono un riscontro certo sulla cronologia degli eventi.

Le implicazioni fiscali: tassazione anche in assenza di incasso

Alla luce di quanto stabilito, la Cassazione ha affermato un principio tanto semplice quanto gravoso per i locatori: il canone locazione non percepito è comunque soggetto a imposizione fintanto che il contratto è giuridicamente valido. Ne consegue che l’onere della prova circa la cessazione o la modifica del contratto grava interamente sul contribuente, il quale deve attrezzarsi con documenti adeguati sotto il profilo legale e fiscale.

La sentenza richiama anche un precedente conforme (Cass. n. 746/2024), ribadendo che la tassazione si fonda sulla disponibilità giuridica dell’immobile e sulla permanenza del diritto reale di godimento, più che sulla dinamica effettiva dei pagamenti.

Canone non percepito, conclusioni: rigore probatorio e tutela certezza del diritto

Il pronunciamento della Corte si inserisce in una linea giurisprudenziale che privilegia la certezza dei rapporti giuridici rispetto a valutazioni soggettive o indiziarie.

La tutela dell’interesse erariale si accompagna a una richiesta stringente in termini di forma e sostanza. La modifica o la sospensione del canone deve essere provata attraverso atti dotati di piena efficacia probatoria, come la registrazione del nuovo accordo o l’ottenimento di provvedimenti giudiziari formali.

In definitiva, l’ordinanza n. 12081/2025 lancia un chiaro messaggio ai contribuenti e ai professionisti del settore immobiliare e fiscale. Per evitare contestazioni sul canone locazione non percepito, è indispensabile strutturare ogni variazione contrattuale. Ciò in modo da garantire opponibilità e tracciabilità certa. L’improvvisazione documentale, anche se corroborata da elementi indiziari, non è sufficiente a soddisfare il livello di prova richiesto dall’ordinamento tributario italiano.

Riassumendo

• La Cassazione chiarisce la tassazione dei canoni locazione non percepiti senza risoluzione formale.
• Le scritture private non registrate non sono opponibili all’Agenzia delle Entrate.
• Solo atti con data certa provano validamente modifiche contrattuali.
• Dichiarazioni e ricevute senza terzietà non bastano a dimostrare la sospensione del canone.
• Il reddito da fabbricati resta imponibile finché il contratto è in vigore.
• Necessaria prova oggettiva e verificabile per escludere canoni non incassati dalla tassazione.