Andrea Amantea
In redazione di Investire Oggi è arrivato un quesito molto interessante sull’indicazione del bonus ristrutturazione nel 730 per le spese pagate a cavallo tra 2024 e 2025. Da quest’anno la detrazione subisce un taglio per le seconde case.
“Nel 2024 l’immobile condominiale in cui sono proprietario di un appartamento “seconda casa” è stato oggetto di lavori di ristrutturazione. I lavori sono iniziati nel 2024 e conclusi nel 2025; l’amministratore di condominio ha pagato tutte le spese con bonifico nel mese di dicembre; noi condomini invece abbiamo effettuato i pagamenti nel 2025. In tale caso, trattandosi della mia seconda casa la detrazione a me spettante sarà del 50% o del 36%? In sostanza non mi è chiaro se per me la spesa è da considerarsi sostenuta nel 2024 dunque con detrazione al 50% oppure nel 2025 con detrazione al 36%.”
Il bonus ristrutturazione.
Com’è cambiato?
La L. n°207/2024, Legge di bilancio 2025 ha apportato alcune modifiche al bonus ristrutturazione: art.16-bis del DPR 917/86 e art.16 DL 63/2013.
Anche se il perimetro dei lavori agevolabili non è cambiato, la detrazione bonus ristrutturazione nel 730 e nel modello Redditi diventa meno conveniente per le seconde case.
In particolare, per le spese pagate 2025 per lavori effettuati sull’abitazione principale, la detrazione fiscale rimane al 50%; Per le seconde case, invece, l’aliquota scende al 36%.
Per le spese 2026 e 2027 le detrazioni diminuiscono ulteriormente:
- i lavori sull’abitazione principale beneficiano di una detrazione del 36%;
- quelli sulle seconde case scendono al 30%.
Dal 1° gennaio 2028 le detrazioni scendono al 30% per tutti gli immobili: eliminando la distinzione tra abitazione principale e seconda casa.
Fino al 31 dicembre 2027, il limite massimo di spesa agevolabile rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare per tutti.
Tuttavia, dal 1° gennaio 2028, il massimale si riduce a 48.000 euro per unità immobiliare, dimezzando il beneficio fiscale potenziale.
A ogni modo, il bonus spetta al 50% per interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.
I lavori agevolati
Il bonus ristrutturazione nel 730 agevola le spese di:
- manutenzione ordinaria (lett. a art.3 TUE);
- manutenzione straordinaria (lett. b);
- restauro e di risanamento conservativo (lett. c);
- ristrutturazione edilizia (lett. d).
Per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze, sono agevolati gli stessi interventi ad eccezione di quelle relative alla manutenzione ordinaria. Tali interventi possono essere agevolati se fanno parte di un intervento di ristrutturazione più ampio.
Sono agevolati i lavori effettuati su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.
Lavori condominiali e spese pagate a cavallo d’anno. Come gestirle nel 730 (quesito)?
Venendo al quesito del nostro lettore, il suo dubbio è se le spese per lavori condominiali danno diritto alla detrazione:
- del 36% perché le spese sono state versate dal lettore nel 2025 e per una sua seconda casa;
- del 50% perché l’amministratore di condominio ha pagato i lavori nel 2024, anno in cui ancora non c’era alcuna distinzione tra abitazione principale e seconde case.
Ebbene, rispetto alle spese per i lavori sulle parti comuni degli edifici residenziali, l’agevolazione spetta con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio e non a quello in cui i singoli condòmini versano le proprie quote (sulla base dei millesimi di proprietà) al condominio.
Più nello specifico, la circolare n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha chiarito che: ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell’amministratore entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento.
Dunque ad esempio potranno essere indicate nel 730-2025, anno d’imposta 2024, di ciascun condomino le spese pagate dall’amministratore nel 2024.
A condizione che il condomino che vuole detrarre la spesa paghi la propria quota prima della presentazione della dichiarazione.
Dunque, nel caso specifico del nostro lettore, egli avrà tempo fino al 30 settembre 2025 per pagare la propria quota. Potrà iniziare a detrarre la prima quota di 10 nella dichiarazione dei redditi 2025, periodo d’imposta 2024.
In conclusione, il lettore e in generale tutti i condomini potranno sicuramente usufruire della detrazione del 50% per i bonifici che l’amministratore del condominio ha effettuato nel corso del 2024.
Invece per i lavori sulle case indipendenti bisogna fare attenzione alla data del bonifico delle spese ammesse al bonus 50%.
Riassumendo
- Taglio aliquota seconde case: la Legge 207/2024 (Bilancio 2025) riduce la detrazione per le spese pagate nel 2025 sulle seconde case dal 50 al 36%, con ulteriore discesa al 30% nel biennio 2026‑2027.
- Abitazione principale invariata nel 2025: per la prima casa resta il 50% nel 2025 e scende al 36% nel 2026 e al 30% nel 2027.
- Limite di spesa: tetto invariato a 96.000 € per unità fino al 31 dicembre 2027; dal 1° gennaio 2028 il massimale dimezza a 48.000 €.
- Regola per i lavori condominiali: la detrazione si aggancia alla data del bonifico effettuato dall’amministratore (Circ. 122/1999), non a quando i singoli condòmini versano le loro quote.
- Caso pratico: poiché l’amministratore ha pagato i lavori a dicembre 2024, i condòmini (anche proprietari di seconde case) potranno detrarre il 50% nei modelli 730/2025. Purché saldino la propria quota entro la presentazione della dichiarazione (31 ottobre 2025)
