Pasquale Pirone
Nel 2026 il bonus casa under 36 continua a rappresentare uno strumento di supporto per l’accesso all’abitazione principale da parte dei giovani. La misura, prorogata fino al 31 dicembre 2027, ha però subito un ridimensionamento a partire dal 2025, con effetti evidenti anche per l’anno in corso.
Fino al 31 dicembre 2024, infatti, il quadro agevolativo era più ampio e includeva importanti esenzioni e sconti. Tra questi rientravano l’azzeramento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale sugli atti di acquisto della prima abitazione, oltre alla riduzione del 50% dei compensi notarili. A ciò si aggiungeva un credito d’imposta, riconosciuto per gli acquisti soggetti a IVA, di importo pari all’imposta versata, utilizzabile in compensazione o in diminuzione dell’IRPEF.
Il bonus casa under 36: come funziona oggi
Dal gennaio 2025, queste misure di sconto fiscale per il bonus casa under 36 non sono più operative. Di conseguenza, nel 2026 il bonus casa under 36 non prevede più agevolazioni dirette sulle imposte, ma conserva un ruolo centrale nel facilitare l’ottenimento del mutuo.
Il cuore dell’agevolazione oggi è rappresentato dal Fondo di garanzia per i mutui prima casa, istituito dalla L. n. 147/2013. Questo strumento pubblico consente allo Stato di affiancare le banche nella concessione dei finanziamenti immobiliari, riducendo il rischio per gli istituti di credito.
Con l’introduzione delle misure dedicate ai giovani, a partire dal 26 maggio 2021, le condizioni di accesso sono state rese meno restrittive. In particolare, per chi non ha ancora compiuto 36 anni nell’anno di stipula del mutuo e presenta un ISEE non superiore a 40.000 euro, la garanzia statale sale dal livello ordinario del 50% all’80% della quota capitale del finanziamento.
Questo meccanismo resta pienamente valido anche nel 2026 e consente di superare uno degli ostacoli più frequenti all’acquisto della prima casa, ovvero la difficoltà di fornire garanzie sufficienti alla banca. In questo contesto, il bonus casa under 36 assume una funzione indiretta ma strategica, incidendo sull’accessibilità del credito più che sul carico fiscale.
Requisiti anagrafici ed economici aggiornati
Per beneficiare della garanzia rafforzata è necessario rispettare precisi requisiti. Il limite anagrafico resta fissato a 36 anni non compiuti, mentre il parametro reddituale continua a essere misurato attraverso l’indicatore ISEE, che non deve superare i 40.000 euro annui.
L’immobile oggetto di acquisto deve essere destinato a prima abitazione e non rientrare nelle categorie catastali di lusso. Inoltre, il finanziamento deve essere finalizzato esclusivamente all’acquisto o all’acquisto con ristrutturazione dell’abitazione principale.
Nel 2026, quindi, il bonus casa under 36 non si traduce più in un risparmio immediato sulle tasse, ma mantiene un impatto concreto sul mercato immobiliare giovanile, favorendo l’accesso al mutuo anche in presenza di un’elevata percentuale di finanziamento rispetto al valore dell’immobile.
Bonus casa under 36 e tutele rafforzate per i nuclei familiari fragili
Accanto alla platea dei giovani, la normativa ha previsto dal 1° gennaio 2024 un’estensione delle garanzie a favore dei nuclei familiari considerati fragili. Anche questa impostazione resta confermata nel 2026 e si integra con la disciplina del bonus casa under 36, ampliandone la portata sociale.
Per le famiglie con tre figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE fino a 40.000 euro, la garanzia statale è pari all’80%. La percentuale sale all’85% per i nuclei con quattro figli under 21 e ISEE non oltre 45.000 euro, mentre raggiunge il 90% nel caso di cinque o più figli e ISEE entro i 50.000 euro annui.
Queste soglie dimostrano come l’intervento pubblico sia orientato a sostenere le situazioni economicamente più esposte, rafforzando l’efficacia del bonus casa under 36 come leva di inclusione abitativa fino alla scadenza fissata al 31 dicembre 2027.
Bonus casa under 36: valutazioni finali e prospettive
Nel quadro normativo attuale, il bonus casa under 36 si presenta, dunque, come una misura profondamente diversa rispetto alla sua formulazione originaria. La cancellazione delle agevolazioni fiscali ha ridotto l’impatto immediato sul costo dell’acquisto, spostando l’asse dell’intervento pubblico quasi esclusivamente sul versante creditizio. Questo cambiamento segna un passaggio da un beneficio diretto a uno strumento di accompagnamento finanziario.
Nonostante il ridimensionamento, il valore della garanzia statale maggiorata continua a incidere in modo significativo sulla possibilità di accesso al mutuo, soprattutto in una fase di mercato caratterizzata da criteri bancari prudenziali. La copertura fino all’80% per i giovani con ISEE entro 40.000 euro, così come le percentuali ancora più elevate previste per i nuclei familiari fragili, consente di ridurre il peso delle garanzie personali e patrimoniali richieste dagli istituti di credito.
Dal punto di vista sistemico, il bonus casa under 36 mantiene, quindi, una funzione di sostegno indiretto alla domanda abitativa giovanile, pur in assenza di esenzioni tributarie. La proroga fino al 31 dicembre 2027 offre inoltre un orizzonte temporale definito, utile sia per la programmazione delle politiche familiari sia per la stabilità delle decisioni di investimento immobiliare.
Resta evidente come l’efficacia complessiva della misura dipenda dall’equilibrio tra costo del credito, andamento dei tassi e capacità reddituale dei beneficiari. In questo contesto, il bonus casa under 36 continua a rappresentare uno degli strumenti centrali della politica abitativa, con un’impostazione più selettiva ma ancora orientata al sostegno delle fasce più giovani e vulnerabili della popolazione.
Riassumendo
- Il bonus resta valido fino al 2027 ma senza agevolazioni fiscali dal 2025.
- Nel 2026 l’aiuto principale è l’accesso facilitato al Fondo di garanzia mutui.
- La garanzia statale per under 36 con ISEE fino a 40.000 euro arriva all’80%.
- Il Fondo di garanzia esiste dal 2013 ed è stato potenziato dal 2021.
- Previste garanzie maggiorate per famiglie fragili con figli e ISEE più elevato.
- La misura sostiene l’accesso al mutuo più che il risparmio fiscale sull’acquisto.
