Pasquale Pirone
Chi compra un immobile molto rovinato può chiedere il trattamento fiscale ridotto per la casa principale? La questione è importante, perché molti fabbricati abbandonati, specialmente nei centri storici o nelle zone rurali, hanno bisogno di lavori profondi prima di diventare una vera abitazione. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il beneficio non è escluso solo perché l’edificio è iscritto in catasto come unità collabente, categoria F/2. Conta, però, che il bene possa diventare una casa e che il progetto si chiuda nei tempi richiesti.
Agevolazione prima casa per gli immobili collabenti: il principio
L’agevolazione prima casa può spettare anche per l’acquisto di un fabbricato F/2, cioè un bene non in grado di produrre reddito perché in pessime condizioni.
La posizione si fonda sulla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, che disciplina l’imposta di registro ridotta sugli acquisti abitativi.
La regola ordinaria richiede, tra i requisiti, che l’oggetto del trasferimento sia una casa non di lusso. Sono fuori dal perimetro le categorie A/1, A/8 e A/9. Per gli edifici collabenti, il punto decisivo non è l’uso immediato, ma la reale possibilità di trasformazione in abitazione. L’agevolazione prima casa, quindi, non viene negata in automatico se al momento del rogito l’immobile non è abitabile.
I requisiti da dichiarare nell’atto
Per ottenere il beneficio prima casa servono le condizioni personali e territoriali previste dalla norma. L’acquirente deve rendere le dichiarazioni richieste nell’atto di acquisto: assenza di altra abitazione nello stesso Comune acquistabile come casa propria, mancato possesso di immobili già comprati con lo stesso regime su tutto il territorio nazionale e rispetto delle regole sulla residenza.
In linea generale, la residenza va stabilita nel Comune dell’immobile entro 18 mesi, salvo i casi in cui rilevi il luogo di lavoro o altre situazioni ammesse. Il beneficio resta, quindi, legato a impegni formali precisi, che non possono essere rinviati a dichiarazioni successive. L’atto notarile assume un ruolo centrale, perché lì devono risultare le condizioni richieste dalla nota II-bis.
Quando il rudere può diventare abitazione
La categoria catastale F/2 indica un edificio degradato, in tutto o in parte non utilizzabile. Il D.M. 28/1998, art. 3, co. 2, descrive queste unità come fabbricati privi di ordinaria capacità reddituale. Questo dato catastale, tuttavia, non chiude la porta al beneficio se l’immobile conserva una vocazione abitativa o può assumerla con lavori edilizi.
La Cassazione, con Ordinanza n. 3913/2025, ha valorizzato proprio questo aspetto: ciò che rileva è la possibilità concreta di destinare il bene a casa. Lo stesso ragionamento era già stato seguito per i fabbricati in costruzione, categoria F/3, purché pensati per uso abitativo. In questo quadro, l’agevolazione prima casa non dipende dalla piena funzionalità al giorno dell’acquisto, ma dall’esito finale dell’intervento.
Naturalmente, non basta un’intenzione generica. Servono lavori idonei, un percorso edilizio coerente e un risultato finale verificabile. Il regime ridotto richiede che il fabbricato diventi effettivamente un’abitazione, non un bene diverso o privo di concreta destinazione residenziale.
Controlli e decadenza dell’agevolazione prima casa
Il termine pratico da rispettare è collegato al potere di controllo dell’ufficio. Secondo il richiamo all’art. 76, co. 2, D.P.R. n. 131/1986, l’immobile deve risultare destinato ad abitazione entro il periodo triennale utile per l’accertamento. In caso contrario, l’agevolazione prima casa può essere recuperata, con imposte ordinarie e relative conseguenze.
La novità è rilevante perché supera l’impostazione più rigida seguita in passato, compresa la risposta n. 357/2019. Oggi l’acquisto di un rudere non è più visto come incompatibile in sé con l’agevolazione prima casa. La verifica si sposta sulla trasformabilità del bene, sulla destinazione finale e sulla presenza dei requisiti soggettivi.
Il messaggio operativo è chiaro: l’agevolazione prima casa può accompagnare anche il recupero di fabbricati abbandonati, se il risultato è una casa vera e se le condizioni fiscali sono rispettate fin dal rogito. È una lettura favorevole al recupero del patrimonio esistente, ma non priva di vincoli. Chi beneficia del regime ridotto deve poter dimostrare, nei tempi previsti, che l’immobile è diventato abitazione.
Riassumendo
- L’agevolazione prima casa può spettare anche per fabbricati collabenti F/2.
- L’immobile deve poter diventare una vera abitazione dopo i lavori.
- Restano necessari i requisiti personali previsti dalla nota II-bis.
- Le dichiarazioni richieste vanno rese direttamente nell’atto di acquisto.
- La destinazione abitativa deve risultare entro il termine triennale.
- La nuova lettura supera il precedente orientamento più restrittivo.
