Giuseppe Timpone
L’economia in Iran era al collasso da ben prima che iniziasse la guerra con gli Stati Uniti e Israele. Le proteste tra fine 2025 e inizio 2026 testimoniavano la perdita della pazienza di una popolazione stanca di subire inflazione alle stelle e svalutazione del cambio. Per mettersi al riparo dalla prima, gli immobili a Teheran pare che stiano assolvendo la funzione storica assegnata principalmente all’oro. Secondo i dati della Banca Centrale Iraniana e del Centro Statistico dell’Iran, tra gennaio e aprile di quest’anno i prezzi medi nella capitale hanno subito una crescita nominale del 30-40% su base annua e con punte fino all’80%.
Immobili a Teheran bene rifugio
Ci sono forti differenze tra quartiere e quartiere. La parte nord risulta molto più cara di quella sud e un appartamento sui 90 metri quadrati può costare in media intorno a 126 miliardi di rial (circa 105-110.000 dollari) contro una media cittadina di 88 miliardi (circa 50.000 dollari). Possono sembrare cifre molto modeste, ma non lo sono in rapporto agli standard di vita della popolazione residente. Lo stipendio medio di un impiegato è sui 500 milioni di rial al mese, meno di 300 dollari.
Stando a questi dati, possono servire in media anche più di 30 anni di stipendio per comprare casa nella capitale. Infatti, Teheran figura tra le città al mondo meno accessibili in tema di immobili. Ma parlare di corsa al mattone sarebbe illogico. Le transazioni nel primo trimestre sono precipitate del 35-41% su base annua, mentre è aumentata dell’8% il numero degli investitori, cioè di coloro che comprano non per scopi abitativi, bensì per impiegare i capitali.
Confronto prezzi e inflazione
Non tragga in inganno neppure il dato sui prezzi: gli immobili a Teheran sono rincarati in media il 10% in meno dell’inflazione. Questa è stata stimata all’83,9% a maggio e, in media, del 57,7% nei 12 mesi. Nei 10 anni all’aprile scorso, i valori immobiliari sono aumentati del 3.580% nella capitale iraniana, anche se soltanto raddoppiati in termini reali. Il mattone serve per cercare di proteggere i capitali dalla svalutazione del cambio da una parte e l’iperinflazione dall’altra.
Da questo punto di vista, negli ultimi mesi l’oro non è percepito più come un approdo sicuro. La sua inconsueta volatilità con le quotazioni in dollari crollate fino a più del 20% dai massimi storici in poche settimane sta invitando alla prudenza. Molti iraniani si stanno affidando al bene tangibile del mattone, mostrando diffidenza verso l’intero sistema finanziario internazionale. Il crollo delle transazioni si spiega anche con la paura dei bombardamenti: comprare casa per poi vedersela rasa al suolo dai raid americani o israeliani non sembra un grande affare.
Accordo di pace possibile svolta
Dunque, comprano in pochi e tra questi sale la quota degli investitori. Vedremo se la fine della guerra possa far tornare a crescere il mercato degli immobili a Teheran. Possibile il classico effetto rimbalzo dopo mesi di “congelamento”. D’altra parte, se l’accordo di pace ponesse le basi per l’uscita dell’economia dalla crisi più nera degli anni passati, il rischio inflazione verrebbe percepito più basso per il futuro e ciò ridurrebbe la stessa corsa al mattone.
Difficile, però, che una tale sensazione di sollievo possa attecchire in tempi rapidi.
Resta il fatto che fu proprio lo stralcio dell’accordo sul nucleare dell’amministrazione Trump ad avere rinvigorito i prezzi degli immobili a Teheran dopo un triennio di stabilità nel 2016-2018 a seguito della firma sotto l’amministrazione Obama. E guarda caso, fu proprio con l’aumento delle tensioni con gli Stati Uniti che esplose anche l’inflazione. Era sotto il 10% fino al maggio del 2018 e sarebbe schizzata a più del 52% un anno più tardi. La fuga dei capitali e la contrazione dei ricavi in dollari dalle esportazioni di petrolio depressero il rial, che nella primavera di 8 anni fa scambiava a meno di 60.000 contro il dollaro contro gli attuali 1,737 milioni.
giuseppe.timpone@investireoggi.it
