Mutuo ristrutturazione casa da Intesa Sanpaolo

Un'attenta analisi del mutuo per ristrutturazione casa offerto dalla banca Intesa Sanpaolo, con il giudizio finale del nostro esperto che analizza per noi anche i tassi di interesse del mutuo sia a tasso fisso che a tasso variabile.

di Redazione Finanza Personale, pubblicato il

Dopo aver osservato le principali caratteristiche del mutuo per ristrutturazione casa degli altri istituti di credito, avviamo la nostra indagine sugli equivalenti prodotti creditizi nel comparto bancario, iniziando dalla proposte di Intesa Sanpaolo a tasso fisso e a tasso variabile.

L’importo massimo finanziabile

Per quanto riguarda l’imposto massimo finanziabile, nell’ipotesi di ristrutturazione Intesa Sanpaolo potrà supportare le operazioni fino a un massimo dell’80% dei costi di ristrutturazione, senza alcun apparente (almeno, dai fogli informativi) limiti di importo in termini assoluti. Per analogia, comunque, ne deduciamo che l’importo massimo finanziabile potrebbe essere equivalente a quello relativo al mutuo per acquisto, con un limite di 300 mila euro. Inoltre, si noti che in caso di richiesta entro il limite di 100 mila euro, il mutuo potrebbe rientrare all’interno delle ipotesi di “piccola ristrutturazione”, con un rapporto loan-to-value fino al 25%. L’importo minimo finanziabile è invece pari a 30 mila euro.

La durata del piano di ammortamento.

La durata dell’operazione dovrà essere compresa tra un minimo di 6 anni e un massimo di 30 anni, oltre al periodo di preammortamento tecnico, intercorrente tra il momento dell’erogazione del finanziamento e la prima rata del programma di rimborso. La durata dell’operazione non risulta essere allungabile fino ai 35 e ai 40 anni, come invece accade per il mutuo acquisto prima casa erogato in favore di clientela con età anagrafica non superiore ai 35 anni.

Per quanto concerne la periodicità dei pagamenti, l’unica opzione contemplata dal mutuo Intesa Sanpaolo per la ristrutturazione della casa è relativa al pagamento di rate con periodicità mensile e posticipata. Non è invece previsto un piano di ammortamento alternativativo, con scadenze periodiche – ad esempio – trimestrali o semestrali.

Le spese per la stipula del contratto.

Le spese per la stipula del contratto sono principalmente riferibili alle commissioni di istruttoria, percepite in misura fissa pari a 600 euro. Si tratta di una scelta che potrebbe essere particolarmente sgradita a chi richiede finanziamenti per importi non certo molto rilevanti, i quali vedrebbero le spese di istruttoria pesare in maniera proporzionalmente molto pressante sul totale del capitale richiesto. Si noti inoltre che alle spese di istruttoria, già di per sé piuttosto rilevanti, occorre aggiungere le spese di perizia, dipendenti dall’importo del mutuo richiesto sull’unità immobiliare in corso di ristrutturazione :

  • fino a 50 mila euro, spese di perizia pari a 200 euro

  • fino a 100 mila euro, spese di perizia pari a 230 euro

  • fino a 150 mila euro, spese di perizia pari a 280 euro

  • fino a 200 mila euro, spese di perizia pari a 300 euro

  • fino a 250 mila euro, spese di perizia pari a 400 euro

  • fino a 300 mila euro, spese di perizia pari a 450 euro

integriamo inoltre l’informativa sulle spese per la stipula del contratto ricordando che in caso di abbandono della domanda di finanziamento la penale è pari allo 0,20% dell’importo della domanda, con un minimo di 51 euro e un massimo di 150 euro.

Le spese per la gestione del contratto.

Veniamo dunque alle spese per la gestione del contratto di finanziamento. Il prodotto creditizio di Intesa Sanpaolo non prevede grandi oneri ricorrenti, assumendo come dato certo l’esenzione delle commissioni di gestione pratica e di incasso della rata. Sono invece previste spese per la produzione e l’invio di comunicazioni di legge, pari a 0,70 euro per documento se inviato in maniera cartacea (azzerabili in caso di invio mediante servizio di rendicontazione elettronica).

Permangono inoltre scadite commissioni di produzione e di invio dell’avviso di scadenza o della quietanza di pagamento, pari a 1,50 euro in caso di rata mensile, e di 3,50 euro in caso di rata semestrale. A ridurre il pregiudizio è l’opportunità di poter richiedere la produzione e l’invio dell’avviso attraverso il servizio di rendicontazione elettronica, con un price che scende a 1 euro in caso di rata mensile, e di 3 euro in caso di rata semestrale: una riduzione che non ci piace nella misura in cui è prevista, considerato che a- come nell’ipotesi di invio delle comunicazioni di legge – avremmo preferito assistere a un’esenzione completa e totale di tale onere.

Ad ogni modo, le commissioni di avviso cartaceo di scadenza o di quietanza di pagamento risulta essere eliminata nell’ipotesi di mutui Domus con offerta Superflash.

Le assicurazioni obbligatorie.

Prima di procedere alla verifica dei tassi di interesse di riferimento per le varie versioni presenti sul mutuo per ristrutturazione casa di Intesa Sanpaolo, cerchiamo di comprendere quali sono le condizioni assicurative obbligatorie e facoltative.

Tra le prime, segnaliamo come il prodotto creditizio sia necessariamente abbinato a una polizza Incendio Mutui, un contratto assicurativo con il quale il cliente di Intesa Sanpaolo potrà tutelare l’immobile sul quale è iscritta l’ipoteca contro una vasta serie di eventi pregiudizievoli come incendio, scoppio, fulmine e altro ancora. La polizza, vincolata a favore della banca per una durata uguale a quella del finanziamento, ha un costo pari a 0,185 per mille sulla somma assicurata, che dovrà essere pari all’80% del valore commerciale del fabbricato risultatnte dalla perizia, moltiplicato per gli anni di durata del contratto.

Le assicurazioni facoltative

La polizza assicurativa Abitazione & Famiglia rappresenta la principale soluzione integrativa di tutela a disposizione del cliente Intesa Sanpaolo che desideri poter proteggere adeguatamente il proprio immobile, il suo contenuto e il proprio patrimonio contro episodi di responsabilità civile .

La polizza Abitazione & Famiglia è infatti un contratto multigaranzia strutturato in sezioni modulabili, mediante il quale il mutuatario potrà incrementare la propria serenità a condizioni economiche che ci sembrano piuttosto concorrenziali: le parti “tutela del fabbricato”, “tutela del contenuto”, “tutela della famiglia” e “assistenza all’abitazione” potranno infatti essere personalizzate a piacimento, integrando o escludendo singole coperture (ad eccezione della garanzia “incendio fabbricato”, prevista dalla sezione “tutela del fabbricato”, che non potrà comunque essere sottoscritta poiché inerente garanzie già previste dalla polizza assicurativa obbligatoria).

La polizza, contrariamente a quanto avviene con le polizze abbinate all’immobile in maniera obbligatoria, ha una durata che è scollegata da quella del mutuo: l’estensione temporale annuale può essere rinnovata anche tacitamente, salva la possibilità di disdetta entro 30 giorni dalla scadenza annuale. Il pagamento del premio avverrà con addebito sul conto corrente in un’unica soluzione, o con franzionamento mensile (senza applicazione di alcun interesse).

Il costo della polizza, come già accennato, ci sembra essere piuttosto concorrenziale e competitivo: a titolo di esempio, la protezione contro le principali ipotesi di danno all’immobile e al contenuto, per un massimale di 11 mila euro, relativo ad un appartamento di 60 metri quadri a Torino, ha un costo annuale pari a 301 euro.

Mutuo a tasso fisso.

Iniziamo dunque con l’analizzare le caratteristiche del mutuo ristrutturazione casa a tasso fisso da Intesa Sanpaolo. Lo schema dei tassi di interesse applicati attualmente al capitale oggetto di finanziamento è il seguente:

  • durata pari a 6 anni: 5,20%

  • durata pari a 10 anni: 5,70%

  • durata pari a 15 anni: 6,00%

  • durata pari a 20 anni: 6,30%

  • durata pari a 25 anni: 6,40%

  • durata pari a 30 anni: 6,40%

Come sempre, per cercare di comprendere se l’offerta di Intesa Sanpaolo sia o meno più competitiva di quella dei principali concorrenti, effettuiamo la nostra “solita” simulazione di un mutuo per ristrutturazione pari a 100 mila euro, su immobile dal valore di garanzia di 200 mila euro, per una durata complessiva di 20 anni, a tasso di interesse fisso, da parte di un dipendente a tempo indeterminato di 30 anni.

Rispetto ai principali competitors bancari, il prodotto di Intesa Sanpaolo riesce soddisfacemente a reggere il confronto. Il tasso del 6,20% annuo nominale è infatti inferiore alla maggior parte della concorrenza, come ad esempio il 6,44% di Banca Popolare di Milano, o ancora il 7,12% di Banca Carige (che pure offrono spese accessorie inferiori per la stipula del contratto).

Sul fronte dei competitors online, invece, il prodotto cede terreno ad alcune proposte più agguerrite, come il mutuo ristrutturazione a tasso fisso di Webank, che offre una linea di credito a condizioni di onerosità certe, a tasso finito del 6,03% (e, in aggiunta, senza percepire spese di istruttoria e spese di perizia, trascinando così il TAEG “solo” al 6,23%).

Mutui a tasso variabile.

I mutui ristrutturazione casa a tasso variabile di Intesa Sanpaolo offrono tassi indicizzati alternativamente all’Euribor a un mese o al tasso ufficiale di riferimento che la Banca Centrale Europea stabilisce per le operazioni di rifinanziamento principale. Nel caso in cui il cliente opti per un’indicizzazione al più utilizzato Euribor a un mese, lo schema dei tassi / durate è il seguente:

  • durata pari a 6 anni: spread 3,40%

  • durata pari a 10 anni: spread 3,40%

  • durata pari a 15 anni: spread 3,40%

  • durata pari a 20 anni: spread 3,40%

  • durata pari a 25 anni: spread 3,70%

  • durata pari a 30 anni: spread 3,70%

Ne deduciamo pertanto che, in un’ottica di semplificazione della matrice del costo del denaro, il tasso di interesse è omogeneo fino alla durata dei 20 anni, mentre lo spread aumenta per le scadenze successive, portando il tasso in incremento di 30 basis points per le scadenze a 25 anni e a 30 anni. Questo invece lo schema di tassi / durate nell’ipotesi in cui il cliente decida di optare per l’indicizzazione al tasso ufficiale di riferimento della Banca Centrale Europea:

  • durata pari a 6 anni: spread 3,65%

  • durata pari a 10 anni: spread 3,65%

  • durata pari a 15 anni: spread 3,65%

  • durata pari a 20 anni: spread 3,65%

  • durata pari a 25 anni: spread 3,95%

  • durata pari a 30 anni: spread 3,95%

Per cercare di comprendere se il finanziamento a tasso variabile offerto da Intesa Sanpaolo sia o meno più conveniente di quanto invece proposto dai principali concorrenti, andiamo a replicare la nostra richiesta già avanzata sul mercato bancario per il mutuo a tasso fisso: finanziamento pari a 100 mila euro su immobile dal valore di garanzia di 200 mila euro, per durate del piano di ammortamento pari a 20 anni, da parte di un lavoratore dipendente a tempo indeterminato con età anagrafica di 30 anni.

Anche in questo caso l’offerta di Intesa Sanpaolo ci sembra possa porsi nell’ambito delle migliori proposte di mercato. In merito alle concorrenti sopra ricordate, Banca Popolare di Milano offre ad esempio uno spread di 3,65 punti percentuali (sull’Euribor a tre mesi), mentre Carige offre addirittura uno spread di 4,3 punti percentuali (sullo stesso Euribor a tre mesi): offerte che nemmeno dinanzi a uno “sconto” sulle spese di istruttoria e di perizia, più convenienti rispetto alla proposta Intesa Sanpaolo, riescono a superare la convenienza della gamma della banca torino-milanese.

L’offerta di Intesa Sanpaolo paga ancora dell’evidente gap nei confronti delle proposte dei principali competitors in materia di gestione a distanza, con il mutuo Variabile di Webank che – ad esempio – garantisce una parametrazione all’Euribor a tre mesi con uno spread di soli 2,80 punti percentuali e, per giunta, una completa esenzione dalle spese di istruttoria e di perizia.

Le nostre considerazioni.

La nostra considerazione sul mutuo ristrutturazione casa di Intesa Sanpaolo è quella di un prodotto sufficientemente conveniente, pur senza esagerazioni. A costituire un elemento di negatività sono le spese necessarie da sostenere per la stipula del contratto, con un’accoppiata tra oneri di istruttoria e di perizia piuttosto salate rispetto alle offerte dei concorrenti. Meglio invece la gestione delle spese assicurative, e quelle delle spese ricorrenti.

Per quanto riguarda invece i tassi, discreta la possibilità di reggere la pressione commerciale dei competitors, sebbene il prodotto di Intesa Sanpaolo non riesca a rendersi concorrenziale nei confronti degli istituti di credito “online” e rispetto altresì a qualche ulteriore offerta degli istituti “tradizionali”, sia per quanto concerne i mutui a tasso fisso, che a tasso variabile.

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Argomenti: Mutui e Prestiti

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