Il decreto trasferimento immobiliare nelle aste giudiziarie immobiliari

Cosa è il decreto di trasferimento di un immobile nelle aste giudiziarie e come avviene la cancellazione dell'ipoteca

di Massimo Cedrato, pubblicato il

Decreto trasferimento immobile asta

Esaminiamo in questo articolo il decreto di trasferimento, cioè quel documento attraverso il quale diventiamo a tutti gli effetti di legge proprietari del bene oggetto dell’esecuzione e per il quale abbiamo partecipato ad un’asta giudiziaria.

Come possiamo ben vedere illustrato nella nostra immagine in copertina, il decreto di trasferimento rappresenta un importante passo verso l’acquisto della nostra casa; è appunto attraverso questo documento ufficiale che diveniamo proprietari a tutti gli effetti della casa, e si badi bene che la proprietà non si acquista con la semplice aggiudicazione dell’immobile il giorno dell’asta.

Decreto trasferimento definizione

Il nostro codice definisce il decreto di trasferimento come il provvedimento del Giudice dell’Esecuzione mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario. Quindi comprendiamo subito che questo documento viene emesso, cioè viene in sostanza firmato, dal G.E. cui è stato affidato il procedimento. Esso è l’equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati. Con tale decreto il Giudice ordina la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e di tutte le trascrizioni di pignoramento gravanti sul bene nonché di lasciarlo libero da chiunque lo occupi senza titolo. Ho voluto evidenziare il fatto che il decreto di trasferimento viene, se vogliamo, “semplicemente firmato” dal Giudice (vedi articolo al seguente link) il quale, come definisce il codice all’articolo 586 c.p.c., “avvenuto il versamento del saldo prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita (…) ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato”; osserviamo che in questa prima fase il codice ci segnala subito una distinzione, o il Giudice procede alla firma del decreto di trasferimento perché dagli atti non rileva nessun vizio, o sospende la vendita. Per completezza aggiungo che la vendita, come leggiamo sempre dal codice di procedura civile, può essere sospesa quando “il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”; sempre che ciò accada ci ritroveremo davanti ad un’aggiudicazione annullata, cosi come sarà di conseguenza annullata la nostra offerta, non ci resta che presentarci alle future aste con un prezzo base d’asta sicuramente rivalutato.

Decreto trasferimento cancellazione ipoteca

Superato lo scoglio della firma, una volta cioè che il professionista delegato abbia redatto il decreto e lo abbia inviato al giudice per la firma (questo procedimento in italia passano dalle due settimane ai 3 mesi), subentrano altre situazioni infatti nel decreto di trasferimento che ci verrà consegnato conterrà la dicitura “la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e (…verrà ordinato…) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie”, bene come sappiamo il procedimento per un’esecuzione immobiliare comincia appunto per un diritto di credito che non viene soddisfatto, in questo caso il creditore dovrà procedere sui possedimenti del debitore appunto trascrivendo il pignoramento sui vari beni. Una volta che il singolo bene viene venduto si dovranno cancellare tutti i pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, sia volontarie, giudiziali o legali che siano. Queste cancellazioni, che normalmente come spesa spettano al nuovo proprietario, servono appunto per “liberare” il bene da qualsiasi altro diritto di terzi, e hanno una spesa abbastanza notevole considerando che questa deve essere aggiunta già al costo della casa e di tutte le tasse che ne derivano. Voglio però sottolineare il fatto che comunque le cancellazioni possono anche non essere fatte subito, infatti se non abbiamo bisogno di concedere in garanzia il bene (come la richiesta di mutuo), queste possono anche essere fatte in un secondo momento e magari aspettare che qualcuna di essi cada in prescrizione… anche se in questo caso c’è chi sostiene che anche se prescritte vanno comunque cancellate e quindi la spesa verrà comunque sostenuta.

Ingiunzione debitore

Come sicuramente abbiamo tenuto conto nel momento in cui valutavamo l’affare, l’immobile può anche trovarsi occupato, cioè che il bene sia ancora utilizzato dal debitore esecutato o da altra persona senza nessun valido titolo; in precedenza il nuovo proprietario doveva ricorrere al Giudice per far dichiarare l’ingiunzione al debitore facendo passare ancora mesi e mesi di attesa, adesso invece questo viene automaticamente inserito nel decreto di trasferimento il quale conterrà “Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto” cosi che una volta ricevuto il decreto firmato possiamo procedere direttamente, tramite avvocato di fiducia e Ufficiale Giudiziario, alla procedura per il rilascio dell’immobile; questo sempre che non si ci trovi nel caso di un appartamento già vuoto, in questo caso basterà chiedere sempre all’Ufficiale Giudiziario competente l’ immissione in possesso del bene. In questa parte della vicenda io consiglio sempre di cercare un accordo con chi occupa il bene senza un valido titolo, sappiate che per liberare una casa occorrono tanti mesi e tanti appuntamenti con l’Ufficiale Giudiziario e come se non bastasse tanti soldi che andranno ad arricchire il nostro avvocato. Se si può, meglio trovare un accordo che accontenti entrambe le parti!!!

Trascrizione vendita immobile libri fondiaria

Infine la vendita del bene deve essere trascritta nei libri fondiari che si trovano presso il comune ove è sito l’immobile, “Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio”, questa procedura solitamente viene eseguita dal professionista delegato, ma noi dobbiamo sempre ricordarci di ritirare la nostra copia una volta che la trascrizione sia stata fatta.

Per qualsiasi domanda, precisazione, suggerimento vi ricordo la nostra sezione immobiliare al seguente link.

Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, sezione Mercato Immobiliare .

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Argomenti: Immobiliare, Aste immobiliari