Pasquale Pirone
Con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 1° agosto 2025, è entrata ufficialmente in vigore la Legge n. 108 del 30 luglio 2025, che converte, con modifiche, il Decreto Legge n. 84/2025 (c.d. Decreto Fiscale). Si tratta di un intervento normativo che introduce misure urgenti in ambito fiscale, tra cui spicca un chiarimento importante relativo alla tassazione dei proventi derivanti dalla concessione in godimento di diritti reali su immobili.
Redditi diversi per usufrutto e altri diritti reali: un chiarimento normativo atteso
Nel processo di conversione del decreto Fiscale (DL n. 84/2025), è stata inserita una interpretazione autentica di una norma che, fino a oggi, aveva generato dubbi in ambito fiscale.
Il focus è sui redditi ottenuti quando si concede a terzi l’usufrutto o altri diritti reali di godimento su un immobile (enfiteusi, diritto di abitazione, ecc.).
In sostanza, il legislatore ha inteso precisare quando tali redditi debbano essere classificati come “redditi diversi” e quando invece rientrino nella categoria delle plusvalenze. La distinzione non è solo teorica: da essa dipendono la modalità e il momento della tassazione.
Redditi da diritti reali: quando rientrano nei redditi diversi
Secondo quanto stabilito dalla nuova normativa, il reddito ottenuto da chi concede l’usufrutto o altri diritti reali di godimento su un bene immobile viene qualificato come reddito diverso nei casi in cui il concedente mantenga una titolarità reale sul bene.
Questo significa che il soggetto che concede il diritto non perde completamente il controllo o la proprietà del bene, ma continua a conservare una forma di diritto reale su di esso. In questo scenario, i proventi ricevuti non sono considerati né redditi fondiari né d’impresa, ma rientrano tra i redditi diversi ai sensi della lettera h) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
Quando invece si parla di plusvalenza
Diverso è il caso in cui il proprietario si spoglia completamente e contestualmente di ogni diritto reale sull’immobile. In altre parole, quando il soggetto aliena ogni forma di controllo o diritto sul bene al momento della costituzione del diritto di godimento, allora il reddito generato viene assimilato a una plusvalenza.
Questa tipologia di reddito è disciplinata dalle lettere b) e b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR. In questo caso, le regole di tassazione sono quelle previste per le plusvalenze patrimoniali, che si verificano, ad esempio, nella vendita di beni immobili o nella cessione di diritti che implicano la perdita totale del possesso giuridico del bene.
La rilevanza del diritto mantenuto
Il punto centrale del nuovo chiarimento normativo ruota, quindi, attorno alla natura del diritto mantenuto dal concedente. Se, dopo la concessione dell’usufrutto o del diritto reale di godimento, il soggetto continua a possedere una qualsiasi forma di diritto reale sull’immobile, allora i redditi derivanti da tale operazione non sono plusvalenze, ma redditi diversi.
Al contrario, se con la concessione viene meno qualsiasi diritto in capo al cedente, il reddito non è più trattato come reddito diverso. Ma come guadagno derivante da una cessione definitiva, ossia una plusvalenza.
Usufrutto e redditi diversi: un passo verso la certezza del diritto
La scelta di introdurre un’interpretazione autentica serve a mettere fine a dubbi interpretativi che avevano creato incertezza tra contribuenti e operatori del settore fiscale. In assenza di un chiarimento normativo, si rischiava di applicare regole diverse a situazioni simili, con conseguenti contenziosi e interpretazioni divergenti.
Con questa norma, invece, si stabilisce in maniera chiara e vincolante quale sia il regime fiscale corretto da applicare, evitando discrezionalità nell’analisi delle situazioni concrete.
Riassumendo
- La Legge n. 108/2025, di conversione del Decreto Fiscale, chiarisce la tassazione dei diritti reali su immobili.
- I redditi da usufrutto sono “redditi diversi” se il concedente mantiene un diritto reale.
- Se il concedente perde ogni diritto, il reddito è considerato una plusvalenza.
- La distinzione influisce sul tipo e sull’aliquota della tassazione applicata.
- La norma riduce l’incertezza fiscale e i possibili contenziosi.
- Maggiore chiarezza per chi gestisce redditi da beni immobiliari.
