Controlli affitti brevi. Il nuovo cruscotto digitale in aiuto dei Comuni

Dal 23 giugno 2025 è entrato in funzione il Cruscotto Operatori Comunali all’interno della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.

Si tratta di un pannello di controllo digitale dedicato ai Comuni, concepito per rafforzare il monitoraggio delle unità immobiliari destinate all’affitto breve: grazie a geolocalizzazione, estrazione dati e registro delle verifiche, gli enti locali potranno individuare tempestivamente situazioni irregolari e programmare interventi di controllo con maggiore efficienza .

Vediamo come funziona il nuovo strumento a disposizione dei Comuni e quali saranno le conseguenze sui controlli relativi agli affitti brevi.

Gli affitti brevi: tra CIN e altri adempimenti

Chi intende mettere in affitto un proprio immobile per brevi periodi deve innanzitutto registrare l’alloggio nella Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), la piattaforma nazionale gestita dal Ministero del Turismo.

Dal 1° gennaio 2025 ogni immobile destinato agli affitti brevi deve essere provvisto di un CIN, Codice Identificativo Nazionale. CIN rilasciato appunto tramite la BDSR.

Senza questo codice non è possibile pubblicare annunci su portali o raccogliere prenotazioni, e si incorre in sanzioni amministrative da 4.000 a 8.000 euro.

All’interno della BDSR, il proprietario o l’intermediario (agenzia, host manager, portale digitale) deve caricare i dati essenziali dell’immobile (indirizzo, dati catastali, tipologia ricettiva) e segnalare il CIN assegnato.

Ogni anno, entro il 30 giugno, gli intermediari trasmettono all’Agenzia delle Entrate l’elenco dei contratti stipulati nell’anno precedente (date di soggiorno, importi, CIN), per monitorare i flussi finanziari e contrastare l’evasione.

Parallelamente, per motivi di sicurezza pubblica, il gestore deve inviare alla Questura le generalità degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo, utilizzando il portale “Alloggiati Web”.

Anche un soggiorno di una sola notte richiede questa registrazione.

Dal punto di vista fiscale, i canoni di locazione breve possono essere tassati tramite cedolare secca: al 21 % per un solo immobile; al 26 % per il secondo e il terzo. Fino a un massimo di quattro immobili messi in affitto per periodo d’imposta. Limite oltre il quale si configura attività d’impresa.

L’opzione va esercitata nella dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF o 730), inserendo il CIN e i dati nei quadri dedicati.

Controlli affitti brevi. Il nuovo cruscotto digitale per i Comuni

Il Cruscotto Operatori Comunali è la nuova linea evolutiva della BDSR, pensata per offrire agli uffici comunali una dashboard intuitiva e completa.

Presentato in conferenza stampa dal ministro Daniela Santanchè, il 20 giugno 2025, il Cruscotto integra quattro funzioni chiave :

• Visualizzazione ed estrazione delle strutture senza CIN;
• Visualizzazione ed estrazione delle segnalazioni di strutture mancanti;
• Visualizzazione ed estrazione delle strutture con CIN non verificato; 
• Registro delle verifiche, dove annotare controlli e ispezioni sulle unità ricettive.

Una mappa interattiva geolocalizza tutte le strutture censite, consentendo di filtrare per stato del CIN o segnalazioni aperte e di concentrare le risorse sui casi potenzialmente non conformi. Attualmente la BDSR conta oltre 664.000 unità immobiliari registrate, di cui 582.000 dotate di CIN, pari all’88 % del totale .

I vantaggi operativi legati all’utilizzo del nuovo strumento possono essere di seguito riassunti:

• efficienza: programmazione mirata dei controlli sulla base di dati attendibili e aggiornati.
• Tracciabilità: storico delle ispezioni e dei provvedimenti, condivisibile tra uffici e funzionari.
• Collaborazione: interscambio di informazioni in tempo reale tra Comuni, Regioni e Ministero.
• Conformità UE: adeguamento al Regolamento UE 2024/1028, obbligatorio entro maggio 2026, che impone standard elevati per la raccolta e la condivisione dei dati turistici.

Il Cruscotto rende dunque più snella la gestione delle attività di controllo, riduce i tempi di intervento e aumenta la trasparenza nei confronti di cittadini e operatori. Contribuendo finalmente a un mercato degli affitti brevi più regolare e sicuro.

Riassumendo

• Dashboard dedicata: dal 23 giugno 2025 i Comuni trovano nel Cruscotto un’interfaccia unica per gestire tutti i controlli sugli affitti brevi, senza dover passare da più portali o sistemi.
• Geolocalizzazione immediata: grazie alla mappa interattiva, gli operatori comunali individuano con un click le strutture non ancora conformi o prive di CIN sul territorio.
• Filtri sulle anomali­­­­­e: il Cruscotto evidenzia automaticamente le unità senza CIN, quelle con CIN mancanti o non verificate, accelerando l’individuazione delle posizioni critiche.
• Registro verifiche integrato: ogni ispezione può essere annotata in piattaforma, con data, operatore e risultato, garantendo storicità e tracciabilità senza fogli Excel o archivi cartacei.
• Sinergia PA–UE: lo strumento non solo semplifica il lavoro dei Comuni, ma allinea la BDSR alle regole del Regolamento UE 2024/1028. Ciò rafforzando la trasparenza e la condivisione dati in vista della scadenza maggio 2026.