Pasquale Pirone
Con il recente Interpello n. 273 del 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento importante sul funzionamento del bonus ristrutturazione per chi vive all’estero ma possiede un immobile in Italia. Il caso esaminato riguarda un cittadino italiano iscritto all’AIRE e residente in Svizzera che, nel corso del 2025, ha sostenuto spese per interventi edilizi su una casa di proprietà situata nel territorio italiano. L’immobile è utilizzato solo in alcune occasioni, principalmente per vacanze o esigenze personali e fiscali.
Il contribuente ha chiesto all’Agenzia se, alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, potesse beneficiare della detrazione IRPEF del 50% prevista per i lavori di ristrutturazione, invece di quella ordinaria del 36%.
La questione è rilevante perché tocca il tema dell’accesso alle agevolazioni fiscali per i soggetti non residenti, un ambito che spesso genera dubbi interpretativi.
Il quadro normativo del bonus ristrutturazione: l’articolo 16-bis del TUIR
Il bonus ristrutturazione trova il suo riferimento principale nell’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Questa norma riconosce una detrazione IRPEF sulle spese sostenute per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo eseguiti su immobili a uso abitativo e sulle relative pertinenze.
L’agevolazione viene ripartita in dieci rate annuali di pari importo e rappresenta uno degli strumenti più utilizzati dai contribuenti per recuperare parte delle spese sostenute per migliorare o rinnovare la propria abitazione.
Fino al 31 dicembre 2024, la normativa prevedeva una detrazione del 50% sulle spese ammesse. Tuttavia, a partire dal 2025, con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024), la percentuale ordinaria è modificata, restando al 50% solo in determinati casi.
Mentre negli altri scende.
Le nuove soglie introdotte dalla Legge di Bilancio 2025
La manovra finanziaria del 2025 ha introdotto un meccanismo a doppia velocità per il triennio 2025–2027. In linea generale:
- per tutti i contribuenti, la detrazione torna alla misura base del 36%;
- in alcuni casi particolari, l’aliquota può essere del 50% per il solo anno 2025, mentre torna al 36% per gli anni successivi (2026 e 2027).
Per accedere alla detrazione potenziata al 50%, devono però essere rispettate due condizioni precise:
- il contribuente deve essere titolare di un diritto di proprietà o di godimento reale (ad esempio, usufrutto o uso) sull’immobile oggetto degli interventi;
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del soggetto che richiede l’agevolazione o dei sui familiari.
È proprio su quest’ultimo punto che si è concentrata l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate nel caso oggetto dell’interpello.
Il bonus ristrutturazione alla luce della manovra 2026
In sintesi, per le spese del 2025 il bonus ristrutturazione è al 50% se i lavori interessano l’abitazione principale, altrimenti scende al 36%. Per le spese del 2026, la detrazione scenderebbe al 36% per l’abitazione principale e al 30% per seconde case. Tuttavia, c’è il condizionale in quanto, almeno per ora, il testo della manovra 2026 conferma l’impianto bonus edilizi del 2025 anche per il 2026.
Per le spese del 2027, invece, salvo interventi futuri, il bonus ristrutturazione scenderà al 36% per abitazione principale e 30% per seconde case.
Dalle spese 2028 la detrazione diventerà al 30% senza più distinzioni.
Cosa si intende per “abitazione principale”
Il concetto di abitazione principale è stato chiarito più volte dalla prassi fiscale e, da ultimo, ribadito nella Circolare n. 8/E del 2025.
Per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il contribuente, o un suo familiare, dimora abitualmente, come stabilito dall’articolo 10, comma 3-bis, del TUIR.
Non è sufficiente, quindi, che la casa sia formalmente indicata come residenza anagrafica: serve che il soggetto vi abiti effettivamente in modo continuativo e stabile. Si tratta di una condizione sostanziale, che deve essere dimostrata attraverso elementi concreti come la presenza fisica, l’utilizzo regolare dell’immobile e l’assenza di altre abitazioni principali.
L’Agenzia ha inoltre precisato che il bonus ristrutturazione al 50% per spese 2025 può spettare anche se l’immobile diventa abitazione principale al termine dei lavori, a condizione che ciò avvenga in tempi ragionevoli e in modo effettivo. Tuttavia, l’uso saltuario o occasionale dell’immobile non basta per ottenere la detrazione al 50%.
Il caso del contribuente residente all’estero
Nel caso oggetto dell’interpello, il cittadino italiano iscritto all’AIRE e residente in Svizzera aveva eseguito interventi di manutenzione e ristrutturazione su un’abitazione in Italia che utilizza solo per brevi periodi.
L’Agenzia delle Entrate, esaminando la documentazione e la situazione personale del contribuente, ha stabilito che l’immobile non può essere considerato abitazione principale. Ciò poiché manca il requisito della dimora abituale. Il fatto di risiedere all’estero implica, infatti, che la casa italiana sia utilizzata solo occasionalmente e non rappresenti il centro stabile degli interessi personali e familiari.
Di conseguenza, per le spese sostenute nel 2025, il soggetto non potrà beneficiare dell’aliquota del 50%, ma potrà accedere unicamente alla detrazione ordinaria del 36%, sempre che siano rispettate le altre condizioni previste dalla normativa.
Le implicazioni pratiche del chiarimento sul bonus ristrutturazione
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate ha un impatto rilevante per tutti i cittadini italiani residenti all’estero che possiedono immobili nel Paese.
Molti di loro, infatti, eseguono lavori di ristrutturazione su seconde case o immobili ereditati, spesso con l’intenzione di mantenerli in buone condizioni o renderli più confortevoli per i rientri periodici.
Tuttavia, come precisato dall’Amministrazione finanziaria, la sola proprietà non è sufficiente per ottenere il bonus ristrutturazione con aliquota del 50%. Serve una dimora effettiva e continuativa nell’immobile. In mancanza di questo requisito, resta comunque possibile usufruire della detrazione ridotta del 36%. Che continua a rappresentare un vantaggio fiscale significativo, seppur meno consistente.
Questo orientamento conferma la linea già seguita in passato dall’Agenzia: la residenza fiscale e la dimora abituale sono elementi centrali per accedere alle agevolazioni più elevate. Anche i soggetti AIRE, quindi, devono considerare attentamente la propria posizione prima di avviare lavori edilizi con l’aspettativa di beneficiare della misura potenziata.
Riassumendo
- L’Agenzia chiarisce le regole del bonus ristrutturazione per cittadini italiani residenti all’estero.
- Il bonus ristrutturazione prevede una detrazione IRPEF su spese edilizie ripartita in dieci anni.
- Per spese 2025 l’aliquota base è 36%, con eccezioni al 50% per abitazioni principali.
- Abitazione principale richiede dimora abituale, non basta la sola proprietà o uso saltuario.
- I residenti AIRE non possono applicare il 50%, solo la detrazione ordinaria del 36%.
- L’Agenzia ribadisce l’importanza della dimora effettiva per accedere al bonus ristrutturazione.
