Pasquale Pirone
La detrazione spese per intermediazione immobiliare permette di ridurre l’Irpef, in sede di dichiarazione redditi, quando viene pagato un compenso a un’agenzia per l’acquisto di una casa destinata ad abitazione principale. Si tratta di un’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 15, comma 1, lettera b-bis), del TUIR. Il beneficio riguarda solo determinate situazioni e richiede attenzione sia al tipo di immobile sia ai documenti da conservare.
Detrazione spese per intermediazione immobiliare: che cosa consente di recuperare
La norma consente di detrarre dall’imposta lorda il 19% del compenso pagato al mediatore immobiliare. Il calcolo, però, non può superare la base massima di 1.000 euro per ciascun anno d’imposta.
In pratica, il risparmio fiscale massimo ordinario è pari a 190 euro.
Il beneficio riguarda le somme pagate per l’attività svolta da un soggetto che opera come intermediario nel settore immobiliare. Non conta il nome usato in fattura per indicare il compenso: ciò che rileva è il collegamento diretto tra il pagamento e l’acquisto dell’immobile da destinare a dimora principale.
La spesa va indicata nella dichiarazione dei redditi, nei righi dedicati agli oneri detraibili, con il codice previsto per questa tipologia di costo. Per il Modello 730/2026 (spese pagate nel 2025), il riferimento è il rigo E8/E10 con codice 17. Per chi fa l’altra dichiarazione redditi, ossia il Modello Redditi PF 2026, il rigo di riferimento è RP8/RP13.
Quando la casa deve diventare abitazione principale
L’agevolazione non riguarda qualunque acquisto immobiliare. La casa deve essere destinata ad abitazione principale, cioè il luogo in cui il contribuente o i suoi familiari vivono abitualmente. Questa condizione può risultare dai registri anagrafici oppure da un’autocertificazione resa ai sensi dell’articolo 47 del DPR n.
445 del 2000.
Il trasferimento della dimora abituale deve avvenire, di regola, entro un anno dall’acquisto. Il riferimento è collegato alla disciplina prevista dall’articolo 15, comma 1, lettera b), del TUIR, relativa alla detrazione interessi passivi sui mutui per l’abitazione principale.
La detrazione spese per intermediazione immobiliare può spettare anche se non viene acquistata la piena proprietà, ma un altro diritto reale, come l’usufrutto. Resta però indispensabile che l’immobile sia poi usato come abitazione principale.
Chi può beneficiare dello sconto fiscale
Il diritto alla detrazione appartiene solo all’acquirente dell’immobile. Il venditore non può utilizzare questo beneficio, anche nel caso in cui abbia pagato una provvigione all’agenzia.
Non è ammessa nemmeno la detrazione per spese sostenute nell’interesse di familiari fiscalmente a carico. La ragione è semplice: la norma collega il beneficio all’acquisto della propria abitazione principale e al soggetto che sostiene il costo in qualità di acquirente.
In caso di acquisto da parte di più comproprietari, la detrazione va divisa in base alle quote di proprietà. Questa regola vale anche quando la fattura risulta intestata a un solo soggetto. Per esempio, se due persone acquistano al 50%, il limite di spesa complessivo di 1.000 euro va ripartito in proporzione.
Limiti di reddito, pagamenti e casi particolari
Dal 2020, la detrazione piena è riconosciuta ai titolari di reddito complessivo fino a 120.000 euro.
Superata questa soglia, il beneficio diminuisce gradualmente fino ad annullarsi al raggiungimento di 240.000 euro.
Dal periodo d’imposta 2025, inoltre, per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro, la possibilità di detrarre alcune spese deve tenere conto anche di specifici limiti collegati al reddito e al numero di figli a carico. Questa regola incide anche sulla detrazione spese per intermediazione immobiliare, fermo restando il limite massimo di 1.000 euro previsto per il compenso dell’agenzia.
Un caso delicato riguarda il pagamento effettuato al momento del preliminare. La spesa può essere portata in dichiarazione nell’anno in cui è stata pagata, purché il preliminare sia regolarmente registrato. La stessa logica può valere quando il pagamento avviene prima del preliminare, per esempio dopo l’accettazione della proposta di acquisto, a condizione che al momento della dichiarazione esista un preliminare registrato o il rogito.
Se, invece, l’acquisto non si conclude e la casa non diventa abitazione principale, il beneficio non spetta. In caso di detrazione già utilizzata, l’importo deve essere recuperato mediante tassazione separata.
Detrazione spese per intermediazione immobiliare: documenti e regole finali
Per non perdere il beneficio, la documentazione ha un ruolo essenziale. La spesa deve risultare dall’atto di cessione dell’immobile, come chiarito dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, l’articolo 35, comma 22, del decreto-legge n. 223 del 2006, convertito dalla legge n. 248 del 2006, impone di indicare nell’atto una serie di dati: presenza del mediatore, dati identificativi, codice fiscale o partita IVA, estremi dell’iscrizione alla Camera di commercio, importo pagato e modalità di pagamento.
L’intermediario deve essere un soggetto che esercita l’attività di mediazione immobiliare regolata dalla legge n. 39 del 1989. Restano fuori, quindi, i compensi pagati a mediatori creditizi per ottenere un mutuo.
Dal 2020 il pagamento deve essere tracciabile. Sono ammessi bonifico bancario o postale (non serve bonifico parlante, come nei bonus edilizi), carte, PagoPA, MAV e altri strumenti idonei a dimostrare il movimento del denaro. La prova può risultare dalla fattura o dalla ricevuta, oppure da documenti come estratto conto, ricevuta della carta o copia del pagamento.
Riassumendo
- La detrazione spese per intermediazione immobiliare riduce l’Irpef sull’acquisto dell’abitazione principale.
- Il beneficio è pari al 19% su massimo 1.000 euro.
- La casa deve diventare dimora abituale entro i termini previsti.
- La detrazione spetta solo all’acquirente che sostiene il costo.
- Con più proprietari, il beneficio si divide secondo le quote possedute.
- Pagamento tracciabile e documenti corretti sono indispensabili per il bonus.
