Pasquale Pirone
La detrazione interessi sul mutuo è una delle agevolazioni fiscali più conosciute da chi ha acquistato, costruito o ristrutturato casa con un finanziamento.
Il beneficio consiste in uno sconto Irpef del 19%, ma non vale in modo automatico per ogni prestito bancario. La legge richiede condizioni precise, limiti di importo e documenti idonei. Il riferimento principale è l’articolo 15 del TUIR, con regole diverse in base al tipo di mutuo e alla finalità per cui è stato stipulato.
Detrazione interessi sul mutuo per la casa principale
Per l’acquisto dell’abitazione principale, l’articolo 15, comma 1, lettera b), del TUIR riconosce una riduzione d’imposta del 19% sugli interessi pagati, sugli oneri collegati e sulle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Il limite ordinario della spesa su cui applicare la detrazione è pari a 4.000 euro complessivi. Il beneficio fiscale è per cassa. Pertanto, nel Modello 730/2026 si detraggono le spese “pagate” nel 2025.
Il beneficio riguarda i mutui ipotecari destinati all’acquisto dell’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Per i contratti più recenti, l’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o successivo alla stipula del finanziamento e l’immobile deve diventare abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Il contribuente deve risultare sia intestatario del mutuo sia proprietario, anche solo in parte, dell’immobile. Non è, invece, necessario che la quota di proprietà coincida con la quota del finanziamento. In caso di mutuo cointestato, il limite si divide tra gli intestatari, salvo il caso particolare dei coniugi: se uno è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che sostiene tutta la spesa può usare entrambe le quote, sempre nel tetto previsto.
Quali spese danno diritto al beneficio
La detrazione interessi sul mutuo non riguarda soltanto la quota di interessi indicata dalla banca. Possono rientrare anche alcuni costi collegati al finanziamento, purché effettivamente rimasti a carico del contribuente. Tra questi vi sono le spese di istruttoria, la perizia tecnica, l’imposta sostitutiva sul capitale finanziato, i costi notarili riferiti al contratto di mutuo e le somme pagate per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca.
Restano fuori le spese legate alla compravendita, come l’onorario notarile per l’atto di acquisto, l’Iva, l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali relative al trasferimento dell’immobile. Non sono agevolabili neppure le spese di assicurazione dell’immobile e i costi per l’incasso delle rate.
Dal periodo d’imposta 2020, il pagamento deve risultare tracciabile. Sono, quindi, validi bonifici (non serve il bonifico parlante), addebiti bancari, versamenti postali o altri sistemi controllabili. Le quietanze rilasciate dalla banca e la certificazione annuale degli interessi sono normalmente sufficienti a dimostrare il requisito.
Mutuo più alto del prezzo di acquisto
Un punto spesso trascurato riguarda il caso in cui il capitale finanziato sia superiore al costo dell’immobile. In questa situazione non tutti gli interessi possono essere considerati. La parte agevolabile va calcolata in proporzione al prezzo di acquisto, aumentato degli oneri collegati, rispetto all’importo del mutuo.
Per esempio, se il finanziamento è maggiore del valore risultante dal rogito, gli interessi vanno ridotti con un rapporto proporzionale. Questo criterio serve a evitare che l’agevolazione copra somme usate per finalità diverse dall’acquisto dell’abitazione principale.
La stessa attenzione è necessaria quando il finanziamento viene estinto e sostituito, rinegoziato o surrogato. In linea generale, il diritto non si perde, ma la parte ammessa allo sconto Irpef non può superare quella collegata al debito residuo del vecchio mutuo, aumentato degli oneri connessi alla nuova operazione. La portabilità del mutuo, prevista dall’articolo 120-quater del Testo unico bancario, non interrompe quindi il beneficio se restano rispettate le condizioni fiscali.
Costruzione, ristrutturazione e altri casi particolari
Per i mutui ipotecari contratti dal 1998 per costruire o ristrutturare l’abitazione principale, l’articolo 15, comma 1-ter), del TUIR prevede una detrazione del 19% su un importo massimo di 2.582,28 euro. Le regole sono diverse rispetto all’acquisto. Il contratto deve essere collegato ai lavori e l’immobile deve diventare dimora abituale entro i termini stabiliti.
Gli interventi di ristrutturazione rilevanti sono quelli dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 380/2001. Serve quindi una documentazione edilizia coerente con la finalità del mutuo. Il beneficio riguarda solo gli interessi riferiti alle somme realmente usate per i lavori documentati.
La detrazione interessi sul mutuo può riguardare anche situazioni meno comuni. Per i mutui stipulati prima del 1993, relativi ad altri immobili, valgono regole storiche e limiti specifici. Per i mutui contratti nel 1997 per interventi di recupero edilizio, il riferimento è l’articolo 1, comma 4, del decreto-legge 669/1996, con limite di 2.582,28 euro. Per prestiti e mutui agrari, l’articolo 15, comma 1, lettera a), del TUIR riconosce il 19% entro il limite del reddito dei terreni dichiarato.
Documenti necessari per la detrazione interessi sul mutuo
Per evitare contestazioni, la documentazione deve essere completa. Servono la certificazione della banca o le ricevute delle rate pagate, il contratto di mutuo, l’atto di acquisto dell’immobile e, quando necessario, le prove degli oneri collegati. In assenza dell’indicazione della finalità nel contratto, può essere utile una dichiarazione sostitutiva ai sensi dell’articolo 47 del DPR 445/2000.
Per immobili ristrutturati o costruiti, occorrono anche abilitazioni edilizie e fatture dei lavori. In caso di immobile locato acquistato per farne abitazione principale, rilevano l’atto di intimazione di sfratto per finita locazione e il successivo uso come dimora abituale nei termini previsti.
La detrazione interessi sul mutuo richiede, dunque, una verifica puntuale: finalità del finanziamento, tempi, intestazione, pagamenti tracciabili e limiti di legge devono essere coerenti. Solo con questi elementi lo sconto fiscale può essere indicato correttamente nella dichiarazione dei redditi.
Riassumendo
- La detrazione interessi sul mutuo riduce l’Irpef del 19% entro limiti specifici.
- Per l’abitazione principale il tetto ordinario di spesa è di 4.000 euro.
- Il contribuente deve essere intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile.
- Alcuni oneri accessori sono agevolabili, ma non le spese di compravendita.
- Pagamenti e documenti devono essere tracciabili, completi e conservati correttamente.
- Costruzione, ristrutturazione, surroga e accollo seguono regole fiscali particolari.
